글 개요 낙찰을 받고 잔금납부까지 마치면 법원 경매에서는 소유권이 인정된다고 알았다. 즉 잔금납부를 마치면 해당 건물은 낙찰자의 소유가 되는 것이다. 하지만 등기까지 마쳤다고 해서 경매가 끝이 나는 건 아니다. 절차상 마지막 단계 바로 오늘 알아볼 '명도'이다. 낙찰 후 해당 건물을 소유한다고 해서 수익이 나지 않는다. 우리는 자선사업가가 아니다. 투자자는 적은 금액을 투자해서 높은 수익을 얻어야 한다. 그렇기 위해서는 해당 건물을 사용 수익할 수 있어야 한다. 배당을 해주면 끝이 나는 채권자들과 다르게 우리는 사용 수익 할 수 있어야 진정한 의미로 해당 물건을 소유하게 되는 것이다. 하지만 해당 물건에는 점유자가 있다. 다른 말로는 임차인이라고 볼 수도 있는데 임차인의 조건이 충족하지 않는 불법 점유도..

글 개요 여러 글을 통해서 용어나 관련 지식들을 알게 되었을 것이다. 하지만 이런 용어나 지식들은 절대 입찰할 물건을 정하는 데에 중요한 기준이 되어서는 안 된다. 또한 법원 경매를 통해 부동산을 취득하는 것은 결코 경매는 저렴하니까라는 지식으로 접근해서는 안 되는 것이다. 중요한 건 매매로든 경매로든 두 가지 방법 모두 결국에는 부동산을 취득하는 방법 중에 하나일 뿐인 것이다. 계속 이야기하는 이유는 많은 사람들이 부동산이 주가 아닌 경매가 주가 되기 때문이다. 마찬가지로 부동산이 주가 아닌 각 종 물권과 특수 물건이 주가 되기 때문이다. 기본은 물건이다. 좋은 물건이라면 유찰이 되지 않은 신건일 때도 살 수 있어야 한다. 좋은 물건이라면 각 종 물권들이 여러 개라 할지라도 도전해 봐야 하는 것이다. ..

글 개요 말소기준권리를 기본으로 각종 물권들을 분석하고 인수와 소멸하는 것을 구별함으로써 물건의 권리분석은 시작된다고 했다. 이 기본적인 권리 분석을 통해 입찰자는 향후 배당을 받는 채권과 말소되는 채권을 분류함으로써 인수되는 부분의 합한 금액을 낙찰 후 소요비용에 포함시키게 된다. 낙찰이 되었다 해도 확정돼서 잔금 납부일 전까지의 시간까지 보통 최소 2주 정도 소요되는데 이 경우에도 방심할 수 없다. 흔하진 않지만 저번글에서 배운 취소가 될 수 있기 때문이다. 취소가 되지 않더라도 배당 순위 및 이해관계인들이 변경됨으로써 권리분석을 다시 해야 할 필요도 생긴다. 이런 경우에 하나가 바로 오늘 알아볼 '대위변제'이다. NPL을 통한 대위변제도 일어날 수 있다. 그러면 과연 낙찰자는 그런 결과에 그저 시간..

글 개요 임의경매로든 강제경매로든 경매개시까지 왔더라도 끝이 아니다. 경매는 채무의 변제 즉 채권자들의 채권회수에 그 목적이 있다. 그렇기 때문에 경매개시가 되었더라도 채무자의 변제로 인하여 취소가 될 수도 있다. 또한 유찰로 인해 경매를 신청한 채권자의 배당이 이루어지지 않아서 취하될 수도 있다. 각각의 입장에서 경매 즉, 경매 개시 결정으로 경매가 시작 되었더라도 그것은 결코 시작이지 끝이 아니다. 채권자 입장에서는 신청부터 개시까지 그리고 낙찰 후 잔금 납부, 배당까지의 긴 시간을 기다려야 한다. 또한 물권이 없는 채권의 경우 경매를 위해 집행권원의 효력을 갖기 위해 갖가지 소송들도 진행해야 할 것이다. 채무자 입장에서는 빚을 진 금액보다 많은 금액의 부동산이 수회 유찰로 떨어지는 것도 보게 될 것..