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글 개요
앞선 글들을 통해 투자에서도 법원 경매에 관한 지식들은 충분히 알게 되었다고 생각한다. 이 지식들은 말 그대로 법원 경매, 고작 부동산에 관해서 한정된 정보와 지식이다. 투자란 것은 유무형의 어떤 목적물에 대해 일정 금액의 돈을 제공 및 구매하하는 것을 말한다. 그게 부동산이 될 수도, 유가증권이 될 수도, 비상장주식일 수도 하다못해 중고 물품일 수도 있다. 목적물만 다를 뿐이지 구매를 해서 구매비용 대비 수익을 내는 것이 투자를 하려는 목적이다. 한정된 물건에는 경쟁률이라는 게 존재한다. 간단히 말해 공급과 수요라고 말할 수 있다. 이런 투자라는 것은 거창하지 않다. 수요는 많고 공급이 적으면 그 가치와 금액은 올라간다. 한정판 신발을 사기 위해 새벽부터 기다리거나 아메리카노 한 시간 무료 증정에 몇 시간을 기다려 받는 것도 마찬가지다. 이경우에는 각 각 시간과 돈을 그리고 시간을 투자했다고 볼 수 있다. 하지만 결과론적으로는 이 둘의 결과는 다르다. 첫 번째 경우는 해당 운동화를 구입해서 산가격보다 높은 가격에 팔 수 있다. 그것이 목적이기 때문이다. 시간을 살 수는 없겠지만 소요 비용 대비 수익을 낼 수 있다. 반면에 4천 원 하는 아메리카노를 무료로 받기 위해 1시간을 서있어서 받았다고 하자. 1시간에 4천 원을 번 셈이다. 시급 4천 원 인간으로 전락해 버리는 것이다. 그리고 한 시간이면 꽤 많은 것을 할 수 있는 시간이다. 일을 해도 최소한 만원을 버는데 오히려 그렇게 생각하면 이익이 아니라 손해를 발생한 투자를 한 것이다. 눈앞에 보이는 것이 전부가 아니다. 투자란 것은 그런 것이다 시간과 소요비용 대비 얼마만큼의 수익을 낼 수 있는가가 핵심이다. 그리고 그 투자를 위해서는 지식보다 중요한 것이 있다. 그것은 투자에서만 국한되지 않는다. 인생에서도 통용된다. 인생도 넓게 보면 투자의 연속이기 때문이다. 그것은 바로 신념 즉 마인드라고 불리는 것이다. 이 신념을 갖기에는 쉽지 않다. 우리는 그렇게 살아오지 않았기 때문이다. 신념에 대해서는 할 이야기가 너무 많다. 오늘 글에서는 법원 경매 투자에서의 신념, 마인드에 대해 국한 지어 알아보도록 하겠다.
목 차
1. 법원 경매 투자의 마인드
1. 법원 경매 투자의 마인드
법원 경매 투자는 왜 하는 건가를 생각해 볼 필요가 있다. 많은 것들 중에 법원 경매를 선택한 것은 무엇인지 스스로에게 물어보길 바란다. 법원 경매만 할 거라는 생각을 버려야 한다. 많은 투자방법 중에 하나 일 뿐이고 그것도 부동산 투자 중에 하나일 뿐이다. 부동산 투자는 즉 토지 투자이다. 지금에서 와서야 토지, 건물로 나누지만 부동산 투자의 핵심은 토지이다. 은마아파트를 이야기를 해보자. 강남이기 때문에 그 썩어빠진 아파트가 비싼 것이다. 건물로써의 가치는 거의 없는데도 불구하고 빚을 내서 사는 이유 바로 거기에 있다. 입지조건이다. 주변상권이다. 수요가 많기 때문이다. 토지란 건 무한대로 늘릴 수가 없는 것인 한정적인 이유에서이다. 토지가격이 비싸기 때문에 건물의 가치도 상승된 것처럼 보인다. 하지만 부동산이라고 칭하는 건물도 사실은 짓고 난다음부터 가치가 떨어지는 동산과 마찬가지이다. 단독주택을 예를 들어보자. 근교에 단독주택을 10억 들여서 지었다. 향후 개발이 안된다는 가정하에 10억을 받을 수 있을까? 부동산은 기본이 장기 투자이다. 하지만 건물만으로는 오히려 가치가 하락된다. 그렇기 때문에 부동산의 기본은 토지의 가격이고 그게 시세의 결정 요인이며, 장기 투자가 최선인 것이다. 정부에서는 국토개발계획을 내놓고 각 시에서는 도시개발계획, 아래단위에서는 구단위계획들을 만든다. 이것에 중점을 둘 필요가 있다. 어디 어디가 개발된다라고 들어서 뉴스에 나와서 아는 부동산에서 이야기해서 투자해서는 안된다. 참고하면 좋겠지만 이미 늦는다. 바로 판매자 시장에 수요자로 들어가는 것이다. 판매자 시장이란 공급과 수요 중에 수요가 많은 것을 말한다. 다르게 이야기하면 경기가 좋을 때라고 볼 수도 있다. 이럴 때 법원경매시장의 경쟁률은 높으며, 시세차이가 적으며 심지어는 시세보다 비싸게 살 수도 있다. 우리는 투자를 하는 사람이다. 1등으로 낙찰받는 것이 전부인 것이 아니다. 여기서 마인드가 나온다. 시세조사를 충분히 하고 임장을 통해 자신만의 마인드를 만들어야 한다. 그 수준에 충당하지 않는 다면 그 물건은 내 물건이 아님을 알고 버려야 한다. 문제가 없다고 좋은 물건이 아니다. 문제가 없어 좋아 보인다고 생각한다. 그래서 내가 좋아하는 물건도 남들도 다 좋아하기 때문에 입찰가 대비 높게 낙찰되고 몇십 명이 입찰한다. 그중에서 당당하게 최고가 매수인이 되었다고 좋아해야 할까? 아니다. 대부분의 법원 경매란 환상을 꿈꾸고 마치 금방 몇천만 원 벌거 같은 사람들이 이 같은 실수를 한다. 그리고는 정작 얼마 남지 않는다며 법원 경매를 비난하며 남에게 이야기한다. 그리고는 법원 경매 시장에서 떠난다. 남들은 피하고 나만 좋아 보이는 물건을 투자해야 한다. 그런 물건에 확신이 든다면 입찰해야 한다. 그게 현재가 이든 유찰이 몇 번 된 물건이든 중요한 게 아니다. 설령 단독입찰이 되었다 하더라도 불안해하지 말고 본인의 선택을 믿어야 한다. 정말 기뻐해야 한다. 오히려 사람들의 웅성거림을 즐겨야 한다. 위에서 말한 판매자시장의 반대말은 구매자시장이다. 수요와 공급 중 공급이 높은 경우이다. 경기가 안 좋을 때라고 말할 수도 있다. 바로 이럴 때 우리는 사야 한다. 기본은 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이다. 최선은 계속 가지고 있는 것이다. 오랜 저금을 해놓는 것과 마찬가지로 말이다. 몇 달 전 과거로 돌아가 발전이 될 곳의 땅을 매입해서 비싼 가격에 파는 주인공이 나오는 드라마가 있었다. 사람들은 이야기한다. 나도 그때로 돌아가면 강남땅 사놓을 텐데, 경기도 땅 사놓을 텐데라고 말이다. 하지만 진지하게 자신에게 물어보길 바란다. 결코 과거로 돌아간다 하더라도 당신은 부자가 될 수 없다. 갖가지 안된다는 생각만 붙이기 때문이다. 개발이 된다 하면 투자하고 개발이 무산되면 손해 보고 팔고 대부분이 그렇다. 누가 그런 바보 같은 짓을 하겠냐고 하지만 대부분이 그렇다. 남들이 그런다고 이야기해서 뉴스에 떨어진다더라 경기가 최악이라더라 그런 말을 듣고 자신의 선택을 남들에게 맡겨 버린다. 왜 그럴까 그건 바로 잘못될 경우의 막연한 무서움 그리고 그것이 실제로 일어났을 때 책임을 넘길 수 있기 때문이다. 본인이 선택을 해놓고 가장 쉬운 자기 위안이다. 계획은 말 그대로 계획이라서 무산될 수도 지연 될 수도 있다. 하지만 분명한 건 도시 주변은 더 커지게 만들고 도시와 도시끼리는 인접하게 만들려고 하며, 또 거리가 있는 거리는 기차등으로 연결한다. 이게 바로 계획의 중점이다. 그렇기 때문에 우리는 대부분과 반대로 해야 한다. 어떤 신도시가 나온다거나 어떤 도시를 재개발한다면 최소한 그 도시를 살 것이 아니라 인접해서 아직 오르지 않은 물건을 사야 한다. 그것이 투자이다. 주식을 봐도 이미 안정적인 누가 봐도 좋은 주식이라고 하는 애플이나 아마존, 구글등을 보자. 1주 가격도 비싸지만 수익률도 적다. 다만 잃을 확률이 없을 뿐이다. 또한 언제나 투자는 잃을 수도 얻을 수도 있다는 점을 명확히 인지해야 한다. 법원 경매를 통해 1억짜리를 반값에 샀다고 하는데 나도 그럼 반값에 사서 수익 낼 수 있겠다. 그렇게 생각하면 안 된다. 1억짜리를 반값에 살 수 있는 방법에 대해 공부하고 어디에 위치한 건지 상권은 어떻게 되는지 왜 유찰이 됐는지 수익률은 얼마나 될지 유동인구는 얼마나 될지 매수 후 부대비용은 얼마나 드는지 할 수 있는 건 알아볼 수 있는 건 다 해야 한다. 다시 말하면 결과에 취중 하지 말고 과정에 집중해야 한다. 그 횟수가 거듭될수록 마인드는 강해진다. 앞으로의 글들에서도 마인드를 계속 이야기할 예정이다. 법원 경매 아니 당신이 어떤 투자를 하고 어떤 직업을 가지고 있는지 중요하지 않다. 이 글을 읽은 오늘부터 자신만의 신념을 찾기를 바란다.