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글 개요
법원 경매 물건을 보다 보면 '농지취득자격증명원 제출 필요" 란 문구를 본 적 있을 것이다. 그리고 미제출 시 보증금 몰수라는 무시무시한 글까지 말이다. 농지를 취득하는 사람은 해당물건을 관리하는 지자체의 장에게 농지를 취득했으니 이를 통해 사용 및 수익에 대한 사항을 기재하여 제출해야 한다. 이것이 바로 '농지취득자격증명원'이다. 과거에는 이 자격증명을 받기 위해서 동네 실제 농사하시는 분들께 확인등 각 종 절차가 승인이 까다로웠다. 하지만 근래에는 신청서를 담당 공무원에게 제출하고 수수료를 납부하면 된다. 하지만 올해 초 지분경매로 지방 군청에 간 적이 있었다. 경매 절차상 증명원 발급을 위해선 소재지의 읍사무소를 방뭉해야 했는데 신청까지 굉장히 번거로웠다. 소재지와 주소지의 거리를 예를 들어 어떤 목적인지 계속 취조받는 듯이 물어보았다. 심지어 법원에서 이야기한 일주일 내 발급 또한 어렵다고 했다. 처음 해보는 사람이 이런 경우를 겪는다면 법원에서는 제출해야 하는데 읍사무소에서는 안된다고 하니 눈앞이 캄캄해질 것이다. 그뿐만이 아니다. 임장을 갔더니 농지가 아닌 콘크리트가 깔려있다면? 그리고 쌓인 눈등으로 인해 불가피하게 임장을 가지 못하고 낙찰 후 보았더니 농지가 아니라면 생각만 해도 아찔할 것이다. 눈앞에서 눈처럼 사라지는 보증금이 떠오를 수도 있다. 이번 글은 농지취득자격증명원의 발급 절차와 신청서 간단한 작성법 그리고 실무에서 마주칠 수 있는 상황들을 알아보도록 하겠다.
목 차
1. 농지취득자격증명원
1. 농지취득자격증명원
농지취득자격증명서는 발급가능여부에 관해 해당 물건 소재지 읍,면사무소 산업계에서 가능하다. 제출서류등을 확인하고 작성하면 된다. 여기에는 농지취득자격증명신청서, 법원에서 받았던 최고가매수인 부동산의 표시 부분, 원상회복등에 관한 사항의 확인 및 날인등이 포함된다. 그리고 수입증지 1,000원을 내면 보통 5일 내외 소요된다. 무조건 낙찰받은 날 신청해야 하고 해당 소재지 읍, 면사무소 담당자에게 해당 기간 동안 발급 가능 여부를 먼저 물어야 한다. 만약 법원에서 정한 기일(보통 일주일) 내 발급이 어렵다면 담당자에게 어려운 사유에 대해 내용을 기입하고 날인 후 그 사실 문서를 법원 경매계에 제출하면 된다. 그럼 확인 후 연장신청서를 작성하면 해당 기일까지 연장시켜 준다. 물론 그전에 발급이 된다면 경매계 전화해서 제출하면 된다. 신청서의 내용은 용어에 대한 사항을 알고 있으면 어렵지 않게 작성할 수 있다. 먼저 해당 물건지가 1,000제곱미터 이상이면 농업경영계획서를 미만이면 주말, 체험영농계획서를 작성할 수 있다. 내용에 큰 차이는 없지만, 공공기관의 토지투자 사건 이후로 농지위원회가 설치되어 심의를 거치게 되는데 농업경영과 주말, 체험 영농에 따라 심의 결과가 안 좋게 나올 수도 있다. 그렇기 때문에 본인의 주소지와 소재지가 멀다면(200km 이상) 그리고 1,000제곱미터 이하라면 무조건 주말로 작성한다. 이 심의 위원회에서는 투기우려 방지를 위해 관외(시군구 연접이 아니한) 거주자가 2022년 8월 이후 최초 취득 했을 경우, 3인 이상 공유 취득자, 농업법인(일반법인은 농지취득이 불가하다), 외국인 및 그 밖에 조례로 정하는 자에 해당하는 경우 심의를 한다. 쉽게 말해 토지를 투자를 위해 샀거나 신분이 분명하지 않은 것 같아 보일 때는 심의 후 발급 해주고 소재지 근처 거주, 농업업력 등의 객관적으로 누가 봐도 농사지을 사람이라면 그냥 발급해 주는 것이다. 이렇기 때문에 발급 소요기간에 대해 물어봐야 한다. 우리는 쭉 농사를 지으려고 토지를 사는 것보다는 토지를 통해 향후 수익을 내려고 투자를 한 것이기 때문이다. 대부분 심의 대상에 해당하기 때문에 심의위원회를 통하면 보통 7일이 넘어가기 때문에 법원 기일을 맞추기 어려워진다. 따라서 반드시 담당자에게 확인해 보도록 하자. 농지취득자격증명신청서는 미리 출력해서 작성하는 것도 좋다.
농지취득자(신청인) 란은 특별한 것이 없다. 개인 인적사항 적고 ⑤취득자의 구분란에는 농업인이 아닌 개인을 체크한다. 다시 한번 말하지만 일반 법인은 농지를 취득할 수 없다. 취득 농지의 표시 ⑥소재지에는 낙찰 시 받았던 문서의 부동산의 표시부분을 참고해서 순서대로 적는다. ⑩농지구분은 토지이음 사이트등을 참고해서 적는다.
⑪취득원인은 경매를 통한 취득으로 기입하면 된다. ⑫취득목적은 위에서 말한대로 크기에 맞게 2가지 중 선택한다. 현재 전용 중이라면 전용에 체크해야 되는 경우도 있는데 아래에서 다시 설명하겠다. 아래 날인 후 필요 서류등과 1000원을 제출하면 신청은 끝난다. 혹시 모르는 부분이 있다면 해당 공무원이 잘 설명해 준다. 이후 신청결과에 대한 연락이 오면 결과에 대한 공문 문서를 출력 후 법원에 제출하면 된다. 하나의 토지에 대해 여러 명이 공동 입찰해서 받은 물건이라면 농지취득자격증명은 사람 수대로 받아야 한다. 각 각의 지분에 대해 각 소유자가 어떻게 농지를 활용할 건지에 대한 부분을 확인하는 데에 그 목적이 있기 때문이다. 만약 법원에서는 농지자격증명원 제출을 하라고 했는데 담당 공무원은 접수가 불가하다고 할 경우도 있다. 이 경우 잘 확인해봐야 한다. 발급을 못해준다가 아니라 신청대상이 아닐 수 있다. 농지 관련 지침을 따르면 에 따르면 도시지역에 속한 곳은 농지취득자격증명원을 발급할 필요가 없다. 다시 말해 공업, 상업, 지역을 비롯한 주거지역의 농지는 증명이 필요 없는 것이다. 해당 사무처리지침을 참고해서 출력해서 가져간다(3 항의바).
포장이 되어 있고 건물이 올라가 있는 토지가 지목은 농지일 수도 있다. 이럴 경우 해당 토지가 건물등을 짓기 위한 전용신청이 되어 있는지 확인해야한다. 농지전용이란 농지를 주택지, 공장부지 등으로 전용하는 것을 말한다. 농지전용을 허가받더라도 전용사업이 완료되기 전까지는 농지취득자격증명은 유지되어야 한다. 따라서 이 경우는 건축물들이 완공이 되지 않아 전용이 완료돼있지 않은 상태이기 때문에 확인해서 완공계 등을 통해 완료하면 된다.
농지취득자격증명발급심사요령에 관합 법률사항을 보면 경매농지에 대해서 전용이 허가되었다면 신규 취득자 앞으로 변경하거나, 신규 취득자 명의로 농지전용허가를 낼 수 있다라고 명시되어 있다. 즉 자격요건은 그대로 낙찰자가 가질 수 있는 것이다. 담당공무원한테 이에 대해 이해를 못 한다면 전문 조항을 출력해서 보여준다. 농지전용허가가 완료된 후 법원에서 이를 인정하지 못하고 농지취득자격증명을 발급해 오라고 말한다면, 이에 대한 담당공무원의 의견서를 받아서 제출하면 된다. 건물이 있는 토지는 농지가 아니고 대지이다. 따라서 자격증명원이 필요하지 않다. 반대로 지목은 농지인대 현황은 포장되어 있는 경우도 있다. 이 경우에는 원상복구의 계획서를 제출하고 협의하면 된다. 이조차 거부한다면 판례등을 출력해서 보여주고 발급받으면 된다. 즉 지목과 현황이 다를 경우 각각의 상황에 따라서 발급을 받아도 되고 발급이 필요하지 않은 경우가 있다. 중요한 건 양쪽 다 문제가 되지 않는다는 것이다. 어려워 보이는 농취증 발급 절대로 어렵지 않다. 막연하게 어렵다면 소액 지분 경매를 통해 한 사이클을 해보는 것도 많은 도움이 된다. 할 수 있는 건 해봐야 한다. 어느 순간 우리 눈에만 보이는 좋은 물건을 볼 수 있을 것이다.
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