티스토리 뷰
글 개요
부동산 종류의 마지막 시간으로 토지에 대해서 써보려고 한다. 실제 토지에 투자하기 위해서는 분묘기지권, 법적지상권 같은 권리분석과 보전관리지역, 계획관리지역, 생산관리지역, 농업진흥구역 등 도시개발계획에 따른 지역의 지식도 숙지하여야 한다. 여기서는 큰 틀에서의 토지에 대해서 정의하고 실제로 투자 시에 필요한 용어 등은 따로 기술하도록 하겠다.
목 차
1. 토지
1-1 농지
1-2 임야
1-3 대지
1-4 잡종지
1. 토지
토지는 기본적 매도차익형 부동산이다. 미래 가치를 보고 투자를 해야 한다. 물론 건물이 있는 경우 건물주로 부터 지료등을 받거나 논이나 밭을 빌려 주는 등의 수익형 부동산으로써의 측면도 있지만 기본적으로는 매도차익형 부동산이다. 좋은 땅은 오랜시간이 지날수록 가치가 상승한다. 1970년대 강남토지는 평당 200원이었다. 시내버스요금이 10원이었다. 라면이 20원이었다. 짜장면가격이 100원이었다. 짜장면 두 그릇이면 한 평을 살 수 있었던 것이다. 현재 강남땅 한 평의 가치는 약 3억 원이다. 50년 사이에 150만 배의 가치가 상승한 것이다. 물론 토지를 사서 50년 동안 가지고 있으란 말이 아니다. 용인땅은 90년대 평당 10만 원 선이었다. 도시계획에 편입되어 2000년대 평당 천만 원이 넘었다. 20년 사이에 100배 오른 것이다. 토지는 이처럼 미래가치를 보고 시간을 두면 엄청난 수익을 주는 부동산이다. 국토종합계획과 도시기본계획을 가지고 미래가치가 있다고 판단되는 지역을 어느 정도 정하고 지도와 친해져야 한다. 반대로 토지는 미래가치를 판단하고 투자해야 하기 때문에 현재의 가치는 저평가돼있는 경우가 대부분이다. 큰 금액의 땅일 경우에는 대출이 실행되지 않는 경우도 있고 대출이 실행되더라도 당장 수익이 나는 부동산이 아니기 때문에 반드시 출구전략을 세워야 한다. 대출을 실행하지 않고 보유금으로 투자하는 것을 추천한다.
1-1 농지
농지는 말그대로 농사를 짓기 위한 토지이다. 농사 이외에 다른 용도로 쓸 수 없는 토지와 농사 용도로만 써야 하는 토지가 있다. 그것을 농업보호구역과 농업진흥구역(절대농지)이라고 부른다. 농업보호구역 내에 있는 토지는 해제가 될 수 있는 가능성이 있기 때문에 해제 시 용도변환이 가능하다. 농업진흥구역 내에 있는 토지는 해제도 안되고 무조건 농지로만 써야 한다. 또한 법원 경매를 통해 농지를 취득할 경우에는 농지취득자격증명원을 관할 읍면사무소에서 발급받아 법원에 제출해야 한다. 기간 내에 제출하지 않으면 낙찰은 무효처리가 되고 보증금 또한 반환받을 수 없다. 농지에는 크게 전, 답, 과수원 등이 있다. 전은 일반적으로 밭이라고 생각하면 좋다. 답은 논이다. 과수원은 말 그대로 과수들이 있는 농지이다. 하지만 실제 법원 경매에 나온 물건지에 임장을 가보면 임야 수준으로 방치되어 있는 경우도 있다. 목은 밭인데 콘크리트 바닥과 컨테이너등이 즐비한 경우도 있다. 농지취득자격증명원을 발급받기 위해서는 원상복구가 필요하다. 원상복구가 불가한 경우 농지취득자격증명원은 발급이 불가능하고 낙찰이 취소될 수 있다. 시청에 발급이 불가한 사유에 대한 증명원을 법원에 제출해야 한다. 보증금은 돌려받을 수 있다. 해당 물건지는 지목이 변경되어 재 경매가 진행 될 것이다. 농지는 말 그대로 농지이므로, 용도변경등을 하거나 할 것이 아니라면 농사를 지어야 한다. 농사를 짓지 않고 방치하게 되면 양도세가 중과가 된다. 이를 위해 300평 미만의 땅은 주말농장으로 이용한다. 큰 농지의 경우 농어촌 공사에 임대 위탁을 하고 장기임대를 한다. 농지를 취득한다면 반드시 농지를 가만히 두어서는 안 된다.
1-2 임야
임야는 지적법상 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지등을 말한다. 보편적으로 산이라고 보면 된다. 임야는 토지 중에서 가장 저렴하다. 그렇기 때문에 개발이 용이하고 수익 창출의 가능성도 높다. 하지만 임야의 경우 개발을 할 수 없는 임야가 있다. 바로 보전산지등의 보전임지로 되어 있는 토지이다. 이는 상수원 보호구역, 국립공원 주변, 야생동물 보호구역등 보전되어야 할 임야의 경우 개발이 불가하다. 25도 이상의 경사도는 개발이 불가하다. 진입로가 없는 나대지의 경우에도 도로를 낼 수 있는지 여부도 필요하다. 지자체 담당 공무원에게 물어서 확인해야 한다. 그럼에도 불구하고 임야는 가격적으로 저렴하고 개발이 용이하기 때문에 토지투자를 생각한다면 반드시 도전해야 할 지목이다.
1-3 대지
다른 용도 변경이나 제약조건이 없는 대지는 다른 지목에 비해서 비싸다. 하지만 바로 수익화로 이루어질 수 있는 개발 사업들을 진행할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 대지도 용도상 주택만 가능한 경우가 있다. 용도 제한 등을 잘 확인해야 한다. 또한 용적률과 건폐율도 지역에 따라 다르니 이 부분도 확인이 필요하다.
1-4 잡종지
어느 지목에도 속하지 않는 토지를 잡종지라고 일컫는다. 쓰레기 매립장이나 변전소, 송유시설, 자동차 운전학원 등의 부지등도 잡종지의 포함된다. 잡종지의 장점은 건축물만 지을 수 있는 대지에 다르게 지목변경이 쉽게 가능하다는 장점이 있다.
농지의 경우 농지전용 허가와 임야의 경우 산지전용허가등의 절차가 필요한데 잡종지는 필요 없다. 반면에 잡종지는 개발이익환수법이라는 것이 존재한다. 가치가 없는 땅에 가치를 부여해서 가치가 상승한다면 상승분에 대해 개발 부담금을 납부해야 한다는 것이다. 택지개발사업, 산업단지개발사업, 관광단지조성사업, 도시개발사업, 교통시설 및 물류시설 용지 조성사업, 체육시설 부지 조성사업 등을 포함한다. 또한 잡종지라 하더라도 농지로 이용하고 있으면 농지전용허가를 득하지 아니하더라도 농지전용허가 대상이 된다. 토목공사가 필요 없고 단기간 내에 수익화를 할 수 있는 잡종지는 인기가 많다. 따라서 가격도 저렴하지 않다. 개발하고자 하는 목이 개발 부담금 납부 대상 여부를 확인하고 현장조사를 통해서 수익률을 검토한 후 투자하여 손해로 이어지지 않도록 주의해야 한다.