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글 개요
첫 글에서 배운 경매 절차를 보면 기본적으로 낙찰 후 잔금을 내면 소유자로서의 자격을 갖춘다. 경매낙찰 후 7일이 지나면 매각결정기일이 지정된다. 그 후로 7일이 지나 매각이 확정되면 비로소 잔금을 낼 수 있게 된다. 이전에는 매각결정을 낙찰허가라고 칭했다. 낙찰자가 별 문제가 없으면 낙찰자에게 낙찰을 허가해 주는 것이다. 하지만 이후 확정 전까지 이해관계인의 의견을 받는다. 해당 물건이 이 금액에 낙찰이 되었는데 문제없는지 불만이 없는지 물어보는 것이다. 이것이 바로 오늘 알아볼 '항고'인 것이다. 항고는 때에 따라서 몇 년이 걸리기도 한다. 따라서 내 소유가 되기까지 엄청난 시간이 걸릴 수도 있다. 주거용으로 낙찰을 받은 물건이라면 심적고통도 엄청날 것이다. 거기에 대출까지 받았다면 시간과 비용이 소요될 것이다. 이 항고를 하는 사람은 이해관계인 중 보증금을 받을 임차인 이거나, 갚을 금액 대비 낮은 금액에 낙찰되어 손해를 봤다고 생각하는 채무자가 보통이다. 과거에는 항고에 횟수의 제한이 없고 항고에 재항고를 할 수 있어 엄청난 시간이 소요된다. 하지만 채무자는 돈이 없는 사람이다. 항고에 대한 해당 물건의 감정가의 10%의 공탁금을 걸어야 한다. 항고가 기각되었을 때는 공탁금은 몰 수 된다. 물론 한 푼이라도 더 받고 싶은 채무자라면 부담을 안고라도 항고를 하겠지만 제한은 없어도 함부로 항고를 할 수는 없는 것이다. 그렇기 때문에 채무자보다는 대부분의 항고의 주체는 임차인이다. 이번 글에서는 항고에 대한 정의와 절차 그리고 실무에서 임차인이 항고를 하는 이유 등을 알아보고 항고가 과연 최악의 경매인가에 대해 말해보고자 한다.
목 차
1. 항 고
1. 항 고
우선 항고에 대해 알아보자. 항고는 소송절차에 관한 신청을 기각한 명령에 대해 처음으로 하는 최초의 항고(민사소송법 제439조)와 최초의 항고에 대한 결정 및 명령에 대해 영향을 미친 법률,명령의 위반을 이유로 하는 재항고 그리고 재판이 고지된 날부터 1주일 이내에 제기해야 하는 즉시항고로 크게 나눈다. 그 밖에 준항고와 특별항고등도 있다.
1-1즉시항고
우리는 즉시항고에 대해서만 알고 있으면 된다. 매각허가결정에 대한 즉시항고서가 접수되면 항고심이 진행되고 모든 절차는 판결까지 정지된다. 이런 즉시항고의 효력 때문에 위에서 말한 임차인은 항고를 통해 살던 집에서 더 살거나, 사용 수익을 영위할 수도 있다. 채무자와 관계가 있을 경우 계획하에 항고를 통해 기간을 지속시킬 수 있는 것이다. 채무자와 다르게 임차인은 공탁금을 내지 않아도 됐었다. 됐어다라고 이야기하는 것은 지금은 아니란 말이다.
1-2신청
항고를 하기 위해서는 1주일 이내에 항고장을 매각결정을 한 법원에 제출해야 한다(민사집행법 제15조 제3항). 항고장에는 항고이유를 반드시 적어야 한다. 항고의 사유가 법령위반일 경우에는 그 법령의 조항과 위반되는 사유를 적어야 한다. 사실의 오인의 경우에는 그 관계 사실을 구체적으로 작성해야 한다. 항고이유가 위의 내용에 위반되면 각하된다. 또한 항고가 부적법하거나 이를 보정할 수 없음이 분명할 경우에도 각하된다. 위에서 대부분 항고의 경우 임차인이 하는 경우가 대부분이고 이것이 적합하지 않아 기각되더라도 그 기간이 1년여 되기 때문에 항고를 많이 했었다. 하지만 법원에서도 실무에서 항고가 인정되는 적법한 경우가 많지 않고 기각등으로 시간소요가 많이 됨에 따라 이해관계인은 모두 공탁금을 걸어야 하는 것으로 바뀌었다. 보증금은 누구나 매각대금의 10%를 공탁하여야 한다(민사집행법 제130조 제3항). 이 공탁에 대한 보증금을 지급하지 아니하면 항고가 각하된다. 항고법원은 항고장이 접수되면 해당 사항에 대해 조사를 하고 법령위반 또는 사실 오인이 있는지에 대해 조사한다. 필요한 경우 항고의 상대방을 법원은 정할 수 있다. 항고인이 항고를 취하하거나 법원에서 기각되면 채무자의 공탁금은 없어진다. 그 외의 사람이라면 항고일로부터 확정일자까지의 매각대금에 대한 이자를 지급하고 나머지 공탁금을 돌려받을 수 있다.
1-3투자
이런 상황으로 인하여 현재 실무에서는 거의 항고가 나오지 않는다. 기각되는 항고를 굳이 돈을 주고 할 필요가 없어진 것이다. 하지만 요즘에 항고가 되든 안되든 기본은 좋은 부동산이다. 저번 신념, 마인드에서 이야기한 적이 있다. 대부분이 항고가 나오면 최악의 경매라고 한다. 그리고 그로 인하여 경매시장을 떠나 버린다. 반대로 생각해 보자. 과연 항고는 최악일까? 아니다. 항고가 2년이 걸리든 3년이 걸리든 보증금만 낼돈이 있다면 잔금을 당장 내지 않아도 되는 것이다. 오히려 그동안 다른 물건을 낙찰받아 진행할 수도 있다. 2년이란 시간 동안 그 물건은 더 오를 것이 분명할 것이다. 오르지 않더라도 좋은 물건이기 때문에 보증금만 내고 2년을 보유한 거하고 다름없다. 이렇게 생각해 보면 오히려 항고는 적은 돈으로 좋은 물건을 가질 수 있는 최고의 수단인 것이다. 항상 대부분과는 다른 생각을 가져야 한다. 그 주위에서 이야기하는 사람들은 결국 나와 다르지 않은 사람 중에 하나일 뿐이다. 부자가 되고 싶다면 다르게 생각해야 할 것이다. 앞으로 항고가 나오게 된다면 한 숨을 쉬지 말고 기뻐하자. 좋은 물건을 공짜나 다름없는 가격에 가질 수 있는 기회가 당신에게 온 것이기 때문이다.
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