글 개요 경매 물건은 몇만 원부터 몇십억까지 다양하다. 하지만 일반인이 몇억만 되더라도 오로지 자기 자본금으로 사기란 어려운 것이 현실이다. 자가집을 매매로 대출을 받아 산적이 있을 것이다. 보통 주택담보대출 줄여서 주담대라고 하는 대출 말이다. 하지만 내가 주거를 하는 것이 주목적이기 때문에 고스란히 매달 이자와 원금을 분할해서 적게는 10년에서 30년 정도의 기간에 거쳐 납입한다. 반면에 경매는 투자를 위한 수단이다. 물론 경매를 통해 주거를 위한 주택을 구입하기도 매매를 통해 산집을 투자라고도 볼 수 있겠지만, 투자라는 것은 수익률이 높아야 하는 것이기 때문에 두 사항은 실거주 겸 갭투자나 향후 시세 차익 등으로 볼 수 있겠다. 보통은 경매에서 대출은 이른바 '레버리지'효과로 통한다. 적은 돈을 투..

글 개요 이번 글까지 해서 법원의 공고를 통해 물건의 정보에 대해 자세히 알아볼 수 있는 문서들을 마무리된다. 저번글에서도 말했지만, 실무에서는 이 문서들은 참고용으로만 쓰인다. 현재의 기간과는 차이가 있는 게 가장 큰 이유라고 했다. 하지만 꼭 읽어야 하는 이유는 하나이다. 해당물건의 시나리오를 만드는 것이다. 어떻게 이물건이 나오게 되었는지 말이다. 이것이 왜 중요할까라는 의문의 생긴다면 당신은 아직 부동산을 모르는 것이다. 지난 마인드 글에서 수요와 공급을 이야기했었다. 건물의 가치보다는 토지의 가치때문에 부동산은 오르는 거라고 했다. 그 오르는 이유가 바로 수요와 공급이다. 수요와 공급은 누가 일으키는가, 바로 사람이다. 부동산 이전에 사람이 존재하기 때문에 부동산이 존재하는 것이다. 따라서 이 ..

글 개요 저번글에서는 입찰가의 기준이 되는 감정가와 감정평가서에 대해 알아보았다. 감정평가서는 말 그대로 물건의 가치에 대해 중점적으로 평가하는데 그 목적이 있다. 물론 임차인에 대한 사항이나 현황에 대해서도 나와있다. 오늘 이야기해 볼 현황조사서는 그 와 비슷하지만 경매물건의 현재 상태 즉 현황을 볼 수 있는 서류이다. 법원 경매 사이트에서는 보통 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 이 세 가지가 기본으로 배치되어 있다. 법원은 경매준비 과정에서 집행관으로 하여금 해당 경매물건의 현재상황, 점유관계, 차임과 보증금 등에 관한 사항을 조사하도록 한다. 이 조사를 통해 나온 것이 현황 조사서이다. 현황조사서의 목적은 해당 경매물건의 현황을 조사하고 이해관계인(임차인)들로 하여금 배당종기일 전 배당요구등..

글 개요 경매 물건이 처음 경매로 나오면 감정가를 기초로 한 입찰가로 나온다. 바로 신건인 물건들이다. 지금까지 당신은 이 감정가에 대해 생각해 본 적이 없을 것이다. 마냥 신건물건은 지나쳐 버렸을지 모른다. 대부분의 사람들이 신건은 관심이 없고 유찰된 물건에만 관심이 있을 것이다. 신건은 무조건 비싸다는 생각을 하고 말이다. 과연 감정가는 비쌀까? 정답은 그러지 않는다는데 있다. 유찰된 물건들이 후에 낙찰되는 경우를 보면 전차의 금액을 뛰어넘는 경우도 허다하다. 법원에 도착해서 보니 많은 인파들로 인해 생각했던 입찰금액을 높게 써버린 결과이다. 수많은 사람 중에 제일 높은 금액을 써서 1등을 하고 싶은 것인가? 그렇다면 당신은 투자를 하는 것이 아닌 그저 관심을 받고 싶은 불쌍한 인간일 뿐이다. 그렇게..