법원 경매 낙찰 후 잔금 납부 방법, 유의 사항, 반드시 해야 하는 이유

글 개요

입찰하고 낙찰을 되었다고 온전한 나의 소유가 된 것이 아니다. 보통 등기부등본에 소유권변경으로 등기됨으로써 나의 소유로 바뀐다. 일반적으로 법원 경매에서는 등기이전 잔금 납부를 하였을 때 소유권이전 즉 이해관계인으로써 효력을 갖는다. 앞서 말한 데로 이 잔금일까지 오는 데도 많은 난관들이 있을 수도 있다. 오히려 초보자일 때 난관들이 많아야 후에 이런 경험이 쌓여 높은 단계로 빠르게 올라갈 수 있다. 초보자일 때는 금액도 크지 않고 괜한 리스크를 하려고 하지 않게 되기 때문이다. 이 잔금일 까지는 앞서 알아본 대로 법원 경매의 절차상 매각실시 이후 최고가매수인 선정을 통한 매각허가 결정과 이의신청기간 이후 잔금납부명서 및 납부기한 수령까지 최소 14일이 걸린다. 예전에는 잔금납부기한이 까지의 개념이 아님 잔금납부일 같이 당일로 되어 있어 불편한 점이 많았다. 하지만 잔금납부기한으로 바뀌면서 기한 이전에 언제든지 납부할 수 있게 되었다. 그 최소시간이 약 14일 정도이다. 이 14일 기간 동안 알아본 대출에 대해 실행일을 협의하고 준비할 서류들이 있다. 이번 글에서는 낙찰 이후 잔금 납부일까지 준비해야 할 서류등에 대해서 알아보고 실무에서 잔금납부일날 동선에 대해 이야기하도록 하겠다.

목 차

1. 소유권 이전(잔금납부)
  1-1 잔금납부전 
  1-2 잔금납부당일

1. 소유권 이전(잔금납부)

낙찰 후 14일 정도 이후면 잔금납부를 할 수 있다고 위에서 말했다. 정해진 것은 아니지만 보통 그 정도 걸린다. 낙찰날 해당경매계를 통해 빠른 날짜를 물어보면 된다. 통상적으로는 17일 정도 지나면 등기 우편하나가 온다. 아래와 같이 '대금지급기한 통지서'이다. 언제까지 돈을 내라는 것으로 매각대금은 낙찰 대금이지만 실제로는 보증금을 제외한 나머지 금액을 납부하면 된다.

 

1-2 잔금납부전

잔금 납부전에는 미리 필요 서류를 출력 해 두는 것이 좋다. 아래 표를 참고해서 준비하여 놓는다.
분실 훼손을 대비해서 넉넉하게 2매씩 출력해도 된다. 또한 채권대금 수입인지 잔금 수수료 세금등 미리 계산해서 입금하여 놓는다. 법원 내에는 은행이 몇 개 있지만 지원 같은 경우 우체국 밖에 없을 수 있으니 미리 출금해 가거나 해당 법원은행을 미리 확인해서 간다.

준비서류	매수	발급
주민등록등초본	1	정부 24
부동산등기부등본	1
토지대장등본	1
건축물관리대장등본	1
부동산목록	4	'부동산의 표시' 복사
말소할사항	4	등기부등본 참고 작성 *아래 링크 참조
국민주택채권	잔금 납부시 은행 납부	주택도시기금 금액 조회후 금액 입금

말소할 사항은 '등기부등본' 글과 '말소 기준 권리'글을 참고해서 말소할 사항에 대해서 적는다. 예를 들어 등기 목적에 강제경매개시 결정, 접수란에 2023.01.01이라면 부동산의 표시를 적고 '등기목적'과 '접수일자'에 경매개시결정, 2023.01.01로 각 각 적는다. 말소기준권리사항의 후순위의 사항은 다 적는다. 잘못 적었다고 걱정하지 마라. 말소사항에 대해 수수료를 낼 때 확인받으면 된다. 별다른 양식은 없으니 한글등으로 작업해서 '말소할 사항' 제목으로 두고 표로 만들어 적어 가면 좋다 4부 출력한다. 

1-3 잔금납부당일

해당 경매계로 갈 시간이다. 신분증을 안챙겼다면 출력해 놓은 서류들과 함께 챙겨서 법원으로 출발한다. 해당 경매계로 가서 잔금 납부하러 왔다고 말하고 사건번호와 최고가매수인증명원 신분증을 제출한다. 그러면 법원보관금 납부명령서를 준다. 이때 전체 필요서류등을 설명한 서류도 같이 주니 꼭 챙겨서 확인한다. 그리고 이때 수입인지에 대해 물어본다. 법원마다 다르다.

이제 잔금을 납부하러 은행으로 이동하여 명령서를 제출하고 납부한다. 수입인지가 필요하다면 수입인지도 구매한다. 영수증을 가지고 다시 경매계를 방문한다. 정본신청서를 작성한다. '매각허가결정본' , '매각대금완납증명'을 수령하고 취득세를 내러 가기 전 해당 구, 군청 간다. 이때 미리 적어온 말소할 사항에 대하여 확인받고 말소에 대한 수수료도 책정한다. 필요 서류들을 제출하고 확인받으면 돈낼 취등록세 영수증을 발급하여 준다.

이제 은행으로 발급받은 영수증을 가지고 납부하러간다. 또한 해당 주택의 매입대상금액과 등기신청수수료도 확인해서 납부한다. 취등록세의 납부에 대한 영수증을 받는다. 주택 채권매입에 대한 확인증도 받는다. 등기신청에 대한 수수료 납부에 대한 영수증도 챙긴다.

이제 등기를 해달라는 등기 촉탁 신청과 해당 등기 완료 후 집으로 우편송달을 위해 먼저 우체국을 가서 봉투와 우표를 구매한다. 이제 경매계로 이동하여 촉탁등기를 위한 서류를 챙긴다. 이는 아래 표를 참고한다.

제출 및 확인서류	비고
부동산 등기부등본	미리 출력
말소할 목록 4부, 부동산의 표시 4부	*한장만 했을경우 법원 복사기에서 복사
주민등록등초본	미리 출력
토지대장	미리 출력
건출물관리대장	미리 출력
매각허가결정등본	잔금 납부시 받은 서류
취등록세영수증	은행에서 수령
말소등록세 영수증
등기신청수수료 영수증
국민주택채권매입 확인증

이제 다 끝났다. 이렇게 제출하고 잔금 납부 부터 촉탁까지 마무리된다. 또한 추가적으로 등기를 받기 위한 등기필증 우편송부신청서를 작성하고 구매한 대봉투와 선납우표를 제출한다.

여기까지 하면 잔금납부와 소유권 이전등기의 작업은 끝나지만 가장 중요한 부분이 있다. 바로 내용증명과 인도명령신청이다. 잔금 납부까지 완료하면 이해관계인으로써 효력이 생긴다고 말했다. 그렇기 때문에 잔금 납부하고 이해관계인들의 주소나 연락처를 법원을 통해 물어보고 내용증명을 발송한다. 내용은 낙찰자와 소유권 이전에 대한 내용을 보낸다. 그리고 임차인이 있다면 그리고 대항력이 없는 임차인이나 명도에 어려움이 예상된다면 인도명령도 신청해야 한다. 

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