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말소기준권리의 기준, 인수 와 소멸되는 권리 분석하는 방법

모르페우스 2023. 3. 27. 15:02

글 개요

지난 글까지 법원 경매에서 쓰는 용어들에 대해 알아보았다. 용어의 개념과 효력 그리고 실무에서 적용되는 상황에 대해서도 알아보았다. 용어들에 대해서 알았다면 이제 실무에서 사용해야 한다. 쓰지 않는 지식은 아무런 도움이 되지 않는다. 법원 경매에는 수십 개 아니 셀 수도 없을 만큼의 물건들이 있다. 그중에서는 수회 유찰된 물건도 있다. 새로 올라온 물건도 있다. 우리는 그 물건들 중에서 투자가치가 있는 물건을 골라야 한다. 그 물건은 수회유찰된 싼 물건이 아니다. 문제없는 물건도 아니다. 새로 나온 물건도 아니다. 각 종 권리들이 줄줄이 있는 물건도 아니다. 경쟁률이 높다고 좋은 물건이 아니다. 주변의 상권과 어우러진 물건이다. 시세대비 저평가된 물건이다. 향후 개발이 예상되는 물건이다. 좋은 물건 즉 투자가치가 있고 향후 수익률을 줄 수 있는 물건이라면 신건에도 살 수 있는 것이다. 다음 매각기일에는 전회차의 최저 입찰가보다 높게 쓸 수 있는 것이다. 좋은 물건 이기 때문에 앞에서 이야기했던 각종 물권들도 해결할 수 있어야 한다. 오늘 알아볼 '말소기준권리'는 가장 기본적인 권리에 대한 분석이다. 이것은 말 그대로 권리 분석이므로, 임장 후에 해도 상관이 없다. 혹자는 말소기준권리를 통해 좋은 물건과 나쁜 물건을 나눈다. 말소기준권리로 물건은 나뉘지 않는다. 물건 자체의 가치가 있다면 좋은 물건인 것이다. 앞에서 배운 용어들도 이런 물권이 있으면, 채권이 있으면 입찰하지 말라고 하지 않았다. 오히려 좋은 물건을 좋은 가격에 매수하기 위한 물권들이 출구 전략을 알아보았다.

경쟁자 없는 단독 입찰에 사람들의 어리둥절 함에 기뻐해야 한다. 왜 저 물건을 저가격에 샀느냐는 표정들이 있다면 정말 잘 산 것이라고 생각해야 한다. 그 시작이 되는 말소기준권리에 대해 알아보겠다. 물건들의 말소기준권리와 권리분석을 통해 임장을 가야 한다. 그 시간이 오래될수록 우리는 남들이 보지 못하는 좋은 물건을 보게 될 것이다. 그리고 단독입찰로 당당히 걸어 나갈 것이다.

목 차

1. 말소기준권리

법원 경매로 어떤 물건(부동산, 동산)이 경매처분 되었을 때 그 물건에 존재하는 각 종 권리들이 낙찰자에게 인수 또는 말소되는지를 결정하게 되는 기준을 말한다. 즉 전세권, 저당권 등의 권리가 설정되어 있는 물건이 낙찰자 매수 이후 말소되지 않는다면 부담이 가중될 수 있으며, 해당 물건의 권리 행사가 어려울 수도 있다. 그러나 매수인에게 인수되지 않을 수도 있다. 따라서 해당 물건에 어떤 권리가 설정되어 있는지 그 권리가 말소되는 권리인지 인수되는 권리인지를 알아보는 기준이라고 보면 된다.

1-1순서

말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 등기부등본과 현황조사서를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지 확인한다. 말소되는 권리는 일반적으로 배당에 참여한 권리들이므로 배당요구를 한 이해관계인을 파악한다. 그 외 유치권, 분묘기지권 등 등기부등본에 등기되지 않는 사항들은 임장을 통해 확인해봐야 한다. 이와 같은 방법으로 찾은 권리들을 순서대로 나열한 후 최선순위 권리를 찾는다. 즉 갑구 을구를 두고 순서대로 권리들을 나열한다 그 사이 임장을 통해 알아낸 추가 권리들이 있으면 순서대로 나열한다. 그 기준은 원인 날짜가 아닌 접수 날짜를 기준으로 한다.

1-2기준권리

말소의 기준이 되는 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 된다. 후에 등기된 권리는 대부분 말소된다(민사집행법 제91조 제3항, 제144조 제1항 제3호). 임차권이나 전세권일 경우 확정일자 다음날 0시 기준이므로 같은 날짜일 경우 최선순위가 된다. 매수로 인해 말소 또는 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권, 분묘기지권등이 있다.

1-3저당권

(근) 저당권은 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 본인 채권을 우선변제받을 수 있는 권리로 말소기준권리로서 매수로 인해 말소된다. 또한 (근) 저당권이 등기된 이후 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, (가) 압류, 가등기담보등은 후순위로 말소된다.

1-4압류

(가) 압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 권리로써 말소기준권리로서 입찰자의 매수로 인해 말소된다. 하지만 (근) 저당과는 다르게 안분배분한다. 여기에서 안분배분이란 순위에 상관없이 동순위로 두고 배분한다는 것이다. 낙찰자와는 상관없다. 인수하지 않는다.

1-5지상권과 지역권

지상권과 지역권은 입찰자의 매수로 인해 말소될 수도 인수될 수도 있다. 후순위에 있을 경우 소멸하지만 선순위에 있을 경우 낙찰자가 인수한다. 다만 법정지상권의 경우에는 관습법상 설정시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 해당 법정지상권의 성립여부또한 현황조사를 통해 파악해야 한다.

1-6전세권

전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 사용하며, 그 부동산 전부에 대해 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리를 말하며 후순위에 있을 경우 말소되지만 선순위가 될 경우 인수할 수 있다. 따라서 인수될 보증금을 합한 총금액이 시세대비 높을 수 있으니 주의하여야 한다. 하지만 전세권자가 배당요 구을 하였다면 인수하지 않고 말소되므로 배당요구를 하였는지 확인한다.

1-7임차권

등기된 임차권은 후순위일 경우 소멸하지만 선순위일 경우 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 대항력을 갖춘 임차인의 경우 에도 배당요구까지 하였다면 인수하지 않고 말소하지만 배당요구를 하지 않는다면 낙찰자가 인수하여야 한다. 또한 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에서 명시하는 우선변제권을 가진 임차인의 보등금은 순위와 상관없이 임차보증금을 변제받으므로 인수하지 않는다. 최우선변제권을 가진 소액임차인의 경우도 인수하지 않는다. 하지만 임차인이 많을 경우 경매신청 채권자나 이해관계인이 무잉여로 인한 경매 행위 자체가 취하될 수 있다.

1-8가등기

가등기는 본등기를 할 수 있을만한 법적요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기와 그 청구권이 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 본등기를 하기 위해 미리 순위를 보전하는 효력을 가지는 등기를 말하며, 후순위에 있을 경우 말소되나 선순위의 경우에는 말소되지 않고 인수된다. 선수 위의 가등기자가 후에 본등기를 할 경우 낙찰자는 가등기자에게 대항할 수 없다. 그렇기 때문에 선순위 가등기의 경우 매각대금반환을 위한 소송등의 절차와 비용 등이 소요되므로 주의하여야 한다.

1-9가처분

가처분의 경우에도 후순위일 경우 말소하나 선순위일 경우 인수한다. 하지만 토지소유자가 해당 토지에 위치한 건물에 행한 건물철거 또는 토지인도를 구하는 소송을 위한 처분금지 가처분은 순위와 상관없이 무조건 낙찰자에게 인수되므로 건물만 나온 물건의 권리분석 시 주의하여야 한다.

1-10유치권

유치권은 설정 순위와 관계없이 인수된다. 물론 어떤 이의 마지막 수단 일수도 있는 유치권은 협의를 거쳐 변제되어야 하는 게 맞다. 하지만 실무에서 유치권이 진짜 권리인 경우는 드물다. 그렇기 때문에 유치권이 해당 물건에 명시되어 있다 하더라도 현황 조사를 통해 성립하는지를 반드시 파악해야 한다. 정리하자면 (근) 저당권, (가) 압류, 배당요구를 한 전세권, 담보가등기 같은 경우 선순위 말소 기준을 기준으로 후순위 권리들은 소멸하지만 유치권 등의 권리등은 소멸하지 않고 선순위에 위치한 일부 권리들도 무조건 소멸하지 않는다는 것을 알았다. 말소기준권리는 법원 경매 시작을 위한 물건 분석의 기초 중에 기초이다. 수많은 물건들을 보며 말소기준권리를 나열해보고 이해가 되지 않는 용어의 경우 지난 글을 참고한다.