임장 이란? 법원 경매 입찰 전 필수로 해야 하는 이유

글 개요

이번 글을 입찰 관련글 전에 써볼까 하다가 임장이라는 건 처음만 임장 가는 것이 아니라 입찰 후에도 몇 번 더 가기 때문에 이번에 써본다. 하지만 임장은 반드시 입찰전 해야 하는 절차이다. 법적인 절차는 아니지만 해당물건의 가치를 판단하고 향후 수익률을 계산하는데 반드시 필요한 부분인 중요한 것이다. 예전에 인터넷이 발달돼있지 않던 시대에는 등기소 가서 등기를 띠고 토지대장 건축물대장등을 일일이 확인해야 했다. 그리고 그 물건지를 찾는 것도 쉽지 않았다. 지도만 달랑 보고 인근 주변에 가서 발품을 팔아야 했기 때문이다. 시세를 알아보기 위해서는 주변 부동산 수십 군대는 돌아봐야 알까 말까 이고 제대로 알려 주지도 않았었다. 1~2억 정도라고 말하면 너무 갭차이가 크지 않나 생각한다. 요즘에는 이런 과정들은 다 인터넷으로 가능하다. 각종 서류들은 기본이고, 해당 물건지의 지도 주변 상권, 용도 지역, 개발계획, 시세 등까지 열려있다. 말 그대로 노력만 하면 물건에 대한 사항을 얼추 다 알 수 있는 것이다. 심지어 로드뷰로 실제 주변 길을 돌아다녀 볼 수도 있다. 그렇다면 인터넷으로 하면 되지 임장을 왜 하는 걸까 하는 의문이 들 수도 있다. 이번글에서는 임장을 하는 이유와 실제 물건을 예시로 각 종 애플리케이션을 통해 정보를 얻는 방법 등을 알아보도록 하겠다. 

목 차

1. 임 장

1. 임 장

경매에서는 '임장'이라는 말을 쓴다. 도대체 그럼 임장이란 말은 무엇일가? 사전적 의미는 " 현장에 임한다(나온다)"라는 뜻으로 경매에서는 문제나 사건이 발생한 경매 물건을 보러 온다는 의미로 쓰이는 것이다. 개요에서 말했다시피 요즘에는 인터넷으로 많은 것을 알 수 있는데 왜 현장에 나오는 것일까라고 묻는다면 처음 경매를 해보는 사람이라고 확신한다. 예측도 아니고 확신이다. 쉽게 말하자면 손품(인터넷으로 하는 것)과 발품(임장)이 엄연히 구분되어 있다. 예전에는 발품으로 하던 많은 것들 중 일부가 손품으로 바뀐 거뿐이다. 손품에서는 물건현황에 대해서 파악하고 지도등을 통해 해당 물건지가 속한 지역의 분석을 한다. 또한 물권들의 분석과 시세분석 또한 손품에서 할 일이다. 표료하 자면 아래와 같다. 

구분	확인할 사항	비고
물건현황	주소	법원 경매 사이트 토지이음 정부24
	건축물의 용도/ 토지지목
	용도지역(규제현황)
	도로접면
	감정평가금액(현재 최저입찰가)
지역분석	공공 편의시설현황	디스코 네이버지도 벨류맵 부동산플래닛 한국부동산원 국토종합개발계획 도시개발 계획(해당시홈페이지) 법원 경매 사이트
	교통현황(지하철,기차역,터미널,정류장)
	향후 가치 상승요인
시세분석	현재 최저입찰가(평당)
	현 물건 시세 및 인근 거래사례(평당)
권리분석	말소기준권리	법원 경매 사이트 (매각물건명세서)
	인수되는 권리
	임대상황(공실여부)
	특수사항(유치권,분묘기지권)

손품에서는 해당 물건의 현황과 시세파악, 권리분석 후 인수되는 사항에 대한 금액 추가등을 알아보았다. 또한 손품에서는 대략적인 소요비용을 계산해서 미리 경락잔금대출등을 알아보는 것이 좋다. 특수물건의 경우 대출이 어려울 수도 있으니 임장이후 확인해 보도록 한다. 발품을 팔 때이다. 발품은 손품과 다르게 실제 현황으로 봐야 한다 물건자체 대한 분석과 물건 외에 대한 분석이 필요하다. 여기서 물건자체에 대한 분석은 위치와 건축물등 건축물대장과 토지대장의 명시된 부분 등기된 부분과 확인하는 부분과 건물 상태 등 물건과 직접연관이 되어 있는 부분이고 그 외 분석은 임차인 및 채무자와 관련된 사항이나 인근 부동산 과의 상담등이다. 표로 정리하자면 아래와 같다.

구분	확인사항	비고
물건 현황 분석	물건의 위치, 구조와 경계(건축물 대장, 토지대장과의 사실확인) 불법건축물 확인	육안확인 관리사무소 인근부동산
	도로 포장 및 인근 주도로와의 거리
	주차장 및 주차 여건 확인
	주변역, 정류장 교통여건 확인 , 유동인구등 확인
	공용부분관리상태확인(계단, 바닥, 벽타일, 엘리베이터, 외관), 우편함등
	해당 물건 인테이러 확인(공실일 경우 확인) 꼼꼼히 확인하여 추후 인테리어 공사 및 내부 집기 처리 소요 비용등 계산 필요
물건 외 현황 분석	관리사무소 방문 체납 관리비, 공실여부, 임차인등 특이사항 확인 *공용비는 감면 가능 참고, 추후 정리
	인근부동산 방문 주변시세 유동인구 해당물건 관련 확인(손품시 알아본 시세대비 현재시세 정확한 시세 문의, 월세, 전세 보증금등 포함)

발품 즉 임장은 실제 물건의 확인을 통해서 서류나 사진으로는 확인할 수없는 세부 사항을 파악하고 그 정보를 더해 본인만의 입찰가를 만드는데 그 목적이 있다. 임장을 통해 불법건축물의 존재등을 파악할 수도 있고 공용 부분의 파손등을 관리사무소와 협의하여 일정 부분 부담 가치를 창출하거나 실내 인테리어등의 비용을 산정할 수도 있다. 앞서 말했지만 부동산 투자의 가치는 건물이 아닌 토지에 있는 것이기 때문에 좋은 곳에 위치한 건물은 노후화되었더라도 일부 개선 작업을 통해 가치가 상승할 수 있다. 또한 시세의 경우 실제 인근 부동산의 시세의 발품이 가장 정확할 수 있기 때문에 현재시세 파악하기에도 좋고 급매 물건의 경우 경매보다 저렴하게 매입할 수도 있다. 반면에 유치권 배제 신청이 되어 있는 물건이나 인수물권을 확인하여 점유등 확실치 되는 하자사항의 경우나 실 물건의 상태가 외벽파손등 건물로서 위험이 판단된다거나 하는 경우 임장을 통해 사전에 알게 되어 무분별한 입찰로 인한 보증금을 날리거나 하는 사태를 미리 방지할 수도 있다. 이렇게 임장은 법원 경매에서는 반드시 필요하다. 그리고 중요한 것 한 가지 음식사진만 찍지 말고 임장 할 때는 최대한 눈으로 본 것은 다 사진으로 남기자. 집에 가서 다시 보면 보이지 않았던 것도 볼 수 있고 향후 명도시 임차인과의 협의에서도 우위점을 가질 수도 있다. 자 오늘 좋은 물건을 보고 왔다면 바로 임장을 떠나자!

 

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