경락잔금대출 레버리지 효과, 경매로 천만원으로 1억 짜리 물건 사는 방법

글 개요

경매 물건은 몇만 원부터 몇십억까지 다양하다. 하지만 일반인이 몇억만 되더라도 오로지 자기 자본금으로 사기란 어려운 것이 현실이다. 자가집을 매매로 대출을 받아 산적이 있을 것이다. 보통 주택담보대출 줄여서 주담대라고 하는 대출 말이다. 하지만 내가 주거를 하는 것이 주목적이기 때문에 고스란히 매달 이자와 원금을 분할해서 적게는 10년에서 30년 정도의 기간에 거쳐 납입한다. 반면에 경매는 투자를 위한 수단이다. 물론 경매를 통해 주거를 위한 주택을 구입하기도 매매를 통해 산집을 투자라고도 볼 수 있겠지만, 투자라는 것은 수익률이 높아야 하는 것이기 때문에 두 사항은 실거주 겸 갭투자나 향후 시세 차익 등으로 볼 수 있겠다. 보통은 경매에서 대출은 이른바 '레버리지'효과로 통한다. 적은 돈을 투자해서 나머지는 대출을 받고 이를 통해 수익률을 극대화할 수 있는 것이다. 또한 대출에 대한 이자등은 임대 수익화 하여 맞추고 단기간에 매도를 통한 차익도 얻을 수 있다는 장점도 있다. 경매에서 쓰는 대출의 명칭은 정확히 '경락잔금 대출'이다. 여기서 경락이라 함은 경매에 의하여 매수인이 그 부동산의 소유권을 취득하는 것을 의미한다. 즉 잔금을 내어서 소유권을 취득하기 위한 대출이라는 뜻이다. 우선 이 경락잔금 대출에 대해 알아보기 전에 서두에 알아 둘 것이 있다. 바로 대출하면 가장 중요한 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)이다.  쉽게 말하면 LTV는 부동산의 자산가치의 비율로 해당 물건의 가치에 대한 대출 가능 비율로 보면 된다. DTI는 소득에 대한 대출 상환 비율로 내 소득 대비 상환금액에 대한  연 비율이 얼마냐 되느냐 즉 월급 중에서 대출금액이 얼마나 차지하냐 인 것이다. 각 각의 비율은 소득 수준에 따라 그리고 해당 물건이 속한 지역이 규제지역, 조정지역에 따라 다르다. 이 것은 경매 말고라도 부동산이라면 기본적으로 알아야 할 것이다. 다시 돌아가서 경매에서 대출을 받는 이 '경락잔금대출'에 대해 알아보고 1 금융권 한 곳을 토대로 설명하도록 하겠다. 이번 글에서는 경락잔금대출과 연관 지어 실무에서 대출이 안 되는 사항도 몇 가지 알아보도록 하겠다. 

목 차

1. 경락잔금대출

1. 경락잔금대출

제목은 경락잔금대출로 적었지만 실제로는 레버리지를 통한 경매 투자라고 생각 하면 될 것 같다. 우선 경락잔금 대출과 일반 대출과의 차이를 알아보겠다. 위에서 말했듯이 경락잔금대출은 낙찰 후 잔금을 내기 위한 또는 경매물건을 취득하는 데에 목적이 있는 대출이다. 따라서 일반대출과는 다르게 무조건 그 목적으로만 사용되어야 하기 때문에 법무사를 통해야 한다. 이 부분은 개인도 할 수는 있으나 공부하는 게 아니면 차라리 그 시간에 물건에 대한 파악이 시간대비 이롭다고 볼 수 있다. 경락잔금대출은 인터넷을 검색해도 많이 나오고 입찰 시 법원에서 나누어 주는 명함들을 잘 보관해 놓았다가 전화해 보고 비교해 보면 된다. 처음 경매할 적에는 광고인지 알고 안 받았는데 많이 알면 알수록 그중에서도 품이 적게 드는 곳을 선정해서 받으면 되는 것이다. 여기저기 귀찮다면 아래 링크로 이동해서 상담을 받도록 한다.

경락잔금대출문의하러 가기

 

 1-1레버리지

위에서 말했지만 레버리지란 어떤 것일까? 쉬운 예를 들어보자 시세가 15억짜리 아파트가 있다. 근데 경매로 10억에 나왔고 입찰을 받았다. 법인 투자로 한 달되 시세인 15억에 매도되었다고 가정해 보자. 10억을 순자산으로 투입했다면 수익은 5억 수익률은 50프로 이다. 같은 경우에 LTV90%나와서 1억만 투자하고 9억은 대출 받았다고 하자. 수익은 1억 투자해서 14억을 벌었다. 거기서 순이익은 대출 9억을 뺀 6억이다. 대출 이자는 생각안한다 할 수 있다. 좋다 뭐 이자가 천만 원이라고 하자. 1억 투자해서 5억9천을 벌은 셈이다. 수익율 계산이 되는가 50%와 최소 그 10배이다. 이렇기 때문에 레버리지를 사용한다. 돈한푼 안들이고 상가를 살 수 있을까? 가능 할 수도 있다. 1억짜리 상가를 월세 백만원을 설정한다면 말이다. 천만원을 들여서 9천만원을 대출 받아 상가를 산다. 그리고 보증금을 천만원 받는다. 다달이 이자는 월세로 충당하는 것이다. 꿈같은 이야기 같다. 하지만 극단적으로 쉽게 쓴 것이라 할지라도 실무에서 레버리지는 자본금이 있든 적든 적절히 이용하면 수익률을 극대화할 수 있는 수단이다. 하지만 무리한 대출은 안 좋은 결과로 이어질 수 있기 때문에  주의해야 한다.

1-2대출

1 금융권에서는 국민은행이 대표적으로 했었는데 현재는 판매가 중단되어 있다. 그 밖에 은행들도 많지만 1 금융권은 주수입원이 대출 말고도 카드나 금융상품이 많기 때문에 2 금융권을 추천한다. 반면에 이 좋은 레버리지 효과를 보지 못하는 것이 있다. 대표적으로 동산인 자동차이다. 법원 경매를 통한 자동차 입찰 시 이 점에 유의해서 입찰하여야 한다. 또한 지분 경매도 경락대출이 나오지 않는다. 이 두 가지 경우는 일반적인 상황이니 반드시 알아두길 바란다. 부동산이고 전체물건임에도 대출이 나오지 않는 경우가 있다. 법적지상권, 분묘기지권, 유치권 등의 문제가 있는 이른바 '특수물건'등이다. 은행에서는 이런 물권들이 있는 경우 담보가 되는 물건의 가치를 파악하기가 어렵고 더 나아가 이런 물권등이 물건 가액을 초과하게 되어 결국엔 해당 대출로 인한 피해가 야기될 수 있기 때문에 대출을 해주지 않는다. 중요한 것은 성립여부와 상관없이 유치권 신고만 되어 있어도 대출이 어렵다는 점이다. 또한 채권자로부터 유치권이 성립 안된다는 유치권배제신청이 들어와 있어도 대출이 어렵다. 그냥 특수물건 같아 보이는 물건 등은 대출은 안 해주는 것이다. 배재신청 또한 법적 효력은 없기 때문이다. 하지만 유치권을 예로 들자면 유치권에 대한 채권자의 소송 이후 확정판결 정본이 나온다면 그 경우에는 대출이 가능하다. 확실한 것에게만 대출을 해주겠다는 것이다. 만약 좋은 물건에 신고는 되어 있지만 서류 검토, 임장 후 점유도 안 하고 유치권도 성립 안 한다. 그런데 대출은 안 나온다고 한다. 그 경우 채권자가 소송만 해주길 기다려야 할까? 아니다 채권자가 배제신청을 했다는 것에 집중하자. 임장을 통해서 다시 한번 성립이 하지 않는 가짜 유치권이라면 채권자를 찾아가자. 금융권을 찾아가는 것이다. 그리고 채권자에게 대출을 받는 것이다. 만약 대출을 해준다면 정말 유치권은 성립 안 하는 것인 것이다. 앞으로 은행도 꺼리는 대출 안 나오는 이런 물건들은 받지 말아야 할까라고 생각이 든다면, 당신은 돈을 벌 수 없다. 반면에 이번글을 읽는 동안 흥분을 감추지 못하고 이런 물건 나오면 해보자 어떻게든 해보자 한다면 부자가 될 수 있다. 대부분은 전자기 때문이다. 명심하자 어려운 물건일수록 사람들은 입찰하지 않는다. 바로 이 물건은 당신만의 물건이다. 

함께 보면 좋은 글

https://hwmhsolution.com/entry/%EC%95%8C%EA%B3%A0-%EB%B3%B4%EB%A9%B4-%EA%B7%B8%EB%93%A4%EC%9D%98-%EB%A7%88%EC%A7%80%EB%A7%89-%EC%84%A0%ED%83%9D%EC%9C%A0%EC%B9%98%EA%B6%8C

"알고 보면 그들의 마지막 선택"유치권

https://hwmhsolution.com/entry/%EB%82%B4-%EB%95%85%EC%9D%B8%EB%8D%B0-%EB%82%B4%EA%B0%80-%EC%93%B8-%EC%88%98-%EC%97%86%EB%8B%A4-%EC%A7%80%EC%83%81%EA%B6%8C%EA%B3%BC-%EB%B2%95%EC%A0%81%EC%A7%80%EC%83%81%EA%B6%8C

"내 땅인데 내가 쓸 수 없다?" 지상권과 법적지상권