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글 개요
법원 경매를 하다 보면, 토지만 경매로 나오고 건물은 매각 제외인 경우가 있다. 그와 반대로 건물은 경매로 나오고 토지는 매각 물건에서 제외된 경우도 있다. 이런 물건들은 지상권과 관련이 있다. 실제 법원 경매에서는 지상권은 거의 쓰이지 않는다. 대신에 법적지상권이 쓰인다. 지상권은 어떤 것이고, 왜 실무에서는 쓰이지 않는지 알아보겠다. 또한 법적지상권은 무엇이고, 성립되는 경우와 성립되지 않는 경우에 대해 알아보겠다. 법적지상권은 성립여부에 따라 해결하기 위한 전략이 다르다. 각 각의 상황에 맞는 출구 전략을 세우는 것이 중요하다. 법적지상권과 성립여부와 상관없이 좋은 부동산을 낮은 가격에 매입하여 가치 상승을 통해 매도하는 것이 투자의 목적이다. 법원 경매에서는 인수되는 권리등이 있는 부동산을 '특수물건'이라고 부른다. 앞으로 이런 특수물건에 해당하는 용어와 권리에 대해서 설명할 것이다.
목 차
1. 지상권
2. 구분지상권
3. 분묘기지권
4. 법적지상권
5. 관습법상의 법정지상권
1. 지상권
지상권은 타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리(민법 제 289조)를 말한다. 다시 말하자면 내 땅을 타인이 사용하는 권리를 말한다. 계약을 통해 지상권의 범위와 기간을 정한다. 지상권은 등기부 내에 나와있지 않더라도 성립한다. 계약을 통한 법률행위를 소유자와 사용자가 하였다면 성립한 것으로 본다. 건물 기타의 수목이 소실되거나 없어지더라도 지상권은 성립한다.
1-1존속기간
지상권의 존속기간은 최단기간을 기준으로 하고 있기 때문에 영구로 약정이 가능하다. 존속기간은 석조, 석회조 또는 이와 유사한 건물이나 소유를 목적으로 하는 경우 30년, 이외의 건물 소유를 목적으로 하는 경우 15년, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 경우 5년이다. 계약으로 존속기간을 정하지 아니할 경우에도 위의 존속기간을 따른다. 존속기간이 경과한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다(민법 제283조 제1항). 계약의 갱신을 원하지 않을 때에는 건물이나 수목의 상당 가액으로 매수를 청구할 수 있다. 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 존속기간 내에서 그 토지를 임대하거나 지상권 위에 저당권을 설정할 수도 있다(민법 제371조 제1항). 당사자간 지료의 지급을 약정한 경우 지료를 지급하여야 한다. 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야 한다.
1-2지상권의 소멸
지상권은 대상이 되는 토지가 멸실되거나 존속기간이 만료될 경우 지상권소멸사유가 발생할 경우 소멸한다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않을 경우에도 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 지상권이 소멸할 경우 지상권자는 건물, 기타 공작물이나 수목에 대한 설정 당시의 토지로 원상복구 하여야 한다. 지상권설정자가 해당 건물, 기타 공작물이나 수목에 대해 상당 가액을 제공하여 매수를 청구한 때는 지상권자는 정당한 이유 없이 거절할 수 없다.
2. 구분지상권
지상권과 그 의미는 같으나, 건물이나 그밖의 공작물을 소유하기 위해 토지의 지상이나 지하의 공간에 범위를 정하여 사용하는 지상권이다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 권리 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다(민법 제289조의 2 제1항). 구분지상권은 제삼자(여기서 3자라 함은 지상권자와 지상권자가 아닌 타인을 말한다)가 토지를 사용할 권리를 가진 때에도 그 지상권자와 그 권리를 가진 자 전원의 승낙이 필요하다. 제삼자는 지상권의 권리 행사를 방해하여서는 안된다.(민법 제289조의 2 제2항)
3. 분묘기지권
타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지부분의 토지를 사용할 것을 내용으로 하는 관습법으로 인정되는 것으로 크게 타인의 토지를 사용하는데 목적이 있는 지상권과 유사하다. 분묘기지권은 등기의 내용이 없어도 성립한다. 분묘기지권은 토지소유자의 승낙을 얻어 설치하여 취득하는 승낙형 분묘기지권과 소유자의 승낙 없이 설치하고 20년 동안 관리하고 점유하였을 때 취득하는 취득시효형 분묘기지권, 자신의 토지 위에 분묘를 설치하고 토지를 처분하는 경우 취득하는 양도형 분묘기지권으로 나눌 수 있다. 법원 경매에서는 특수물건 중에 분묘기지권이 있는 경우도 다수 있다. 과거에는 매장문화인 우리나라 문화로 관습법에 따라 분묘기지권을 취득하고 묘지가 존속하는 한 기간의 정함이 없었다. 또한 존속기간 동안의 지료등의 청구나 이장 부분의 의무가 없었다. 이후 장묘문화가 바뀌고 묘지 매장 기간에 대한 법률제정과 대법원 판례 등에 따라 분묘기지권을 취득하더라도 토지 소유자가 분묘기지에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날부터 지료를 지급할 의무가 생겼다. 따라서 법원 경매로 해당 물건을 취득할 경우 해당 분묘의 토지 구역을 제외하고 나머지 부분을 개발, 건축행위를 진행한다. 후에 분묘의 관리 상태나 규모에 따라 지료 청구나 이장을 통해 분묘기지권을 해결할 수 있다. 오히려 분묘기지권으로 인해 저평가된 토지를 적은 경쟁률로 저렴하게 취득하여 투자대비 많은 수익을 가져다줄 수 있다. 수기의 분묘가 있더라도 관리상태가 좋지 않다면 그 분묘의 소유자에 관해 읍, 면사무소를 통해 알아보고 신원미상일 경우 이장을 통해 토지의 가치를 상승시킬 수 있다. 또한 관리상태가 좋은 분묘가 있다 하더라도 반대로 분묘 소유자에게 해당 토지의 매수나 지료청구로 소득을 높일 수 있다. 부동산만 좋다면 분묘기지권이 있다 하더라도 투자가치는 높다.
4. 법적지상권
유치권과 더불어 법적지상권을 가장 많이 볼 수 있다. 유치권에 대해서는 따로 정리 하겠다. 용어상 토지와 건물이 동일인에 속하는 상태에서 건물에만 제한물권이 설정되었다가 나중에 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 건물소유자를 보호하기 위해 법률로 인정하는 지상권을 말한다. 법률상 성립하는 지상권이기 때문에 등기 없이 성립하는 물권이다. 법적지상권은 전세권 설정 후 소유자가 다르게 된 경우, 저당권을 실행하여 토지와 건물의 송유자가 다르게 된 경우, 담보가등기의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우, 입목경매 등의 사유로 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 경우 성립한다. 다시 말해 법적지상권이 성립하기 위해서는 근저당권 설정당시 토지 및 건물의 소유자가 동일인이어야 한다. 토지만 있고 건물은 존재하지 않았다면 이후의 법적지상권은 성립하지 않는다. 하지만 부동산만 좋다면 법적지상권의 성립여부는 중요하지 않다. 성립한다면 지료를 청구하고 지료가 밀린다면 경매로 집행하거나 반대로 성립하지 않는 다면 부당이득 청구소송을 통해 해당 건물 철거 소송을 진행한다. 만약 건물이 좋다면 건물주와 협의하에 토지 매도를 하거나 반대로 건물 매수를 진행하는 것도 방법이다. 소송등이 진행 중이고 지료등이 명시되어 특수물건으로 법원 경매에 나온다면 수회 유찰을 통해 낮은 가격으로 해당 물건을 취득할 수도 있다.
5. 관습법상의 법정지상권
법정지상권과 그 의미와 효력은 같으나 근저당등의 담보권 실행이 아닌 매매, 상속, 증여 등의 사유로 토지와 건물 소유자가 다르다는 차이가 있다. 토지와 그 건물이 동일인의 소유 였어야 하고 매매, 증여, 공유지분할, 강제경매등이 그 원인으로 소유자가 달라졌을 경우, 그리고 건물철거에 대한 특약이 없어야 성립한다. 관습법상의 법정지상권은 법률의 규정에 따른 물권변동이므로 등기가 없어도 취득을 할 수 있다. 하지만 처분하는 경우에는 등기를 하여야 한다(민법 제187조).