법원 경매 매각 기일! 입찰시 유의사항, 입찰표 작성 방법

글 개요

지난 글에서 각 종 물권에 대한 해석, 그리고 물건 권리분석 시 참고해야 할 각 종 문서들에 대해서 알아보았다. 말소가 되지 않고 인수되는 권리들의 경우 잔금 납부 이후에도 소유권 취득이 어려운 경우도 있었다. 물론 잔금 납부 이전 취소등으로 인하여 시간을 낭비하는 경우도 있다. 언제 어떻게든 어떤 상황이 일어날지 모르는 게 경매인 것이다. 그렇기 때문에 이런 물권들의 대한 해석이나 몇 가지 상황 등을 안다고 해서 전부 다 아는 거라고 생각하면 안 된다. 지식은 실무에서 활용할 때 빛이 나지만 지식으로만 풀 수는 없는 법이다. 지금껏 어는 것에나 습득한 지식들은 문제가 생겼을 때 도움을 줄 수 있을 뿐이지 해결책은 아니었다. 이처럼 지금까지 알아본 지식들은 실무에서 필요시 합치거나 반대로 생각해 보거나 쉽게 말해 문제를 해결하는데 도움을 줄 뿐이다. 이런 지식들은 활용하고 온전히 자신의 것으로 만드는 것은 지난 글에서 말한 마인드, 즉 신념이다. 특히나 투자자는 수익률이 전부다. 그리고 항상 적은 쪽에 있어야 돈을 버는 것이다. 이번 글에서 말하는 '입찰'도 마찬가지이다. 분위기를 보고 입찰가를 정해서는 안된다. 이미 법원 오기 전 혹은 전날 어느 정도의 상한선은 정해져 있어야 한다. 1등 하려고 입찰하는 것이 아니기 때문이다. 또한 단독 입찰로 최고가 매수인으로 호명되었을 때 사람들의 수군거림 속에서 환호를 지르며 힘차게 나아갈 수 있어야 한다. 이미 우리는 법원에 들어오기 전 낙찰에 대한 어느 정도의 확신은 있었을 것이다. 입찰은 중요하면서도 투자 전체의 측면에서 보자면 정말 쉬운 단계이다. 간단히 말해 상한가를 정해서 썼음에도 떨어졌다면 그냥 포기하면 그만인 것이다. 내가 그 물건의 가치를 못 봐서였든 단순히 경쟁자가 많아서였든 상관없다. 필자는 처음 낙찰받았던 물건이 단독입찰이었다. 지분경매였는데 잔금 계산이 편하게 조금 더 해서 거의 최저입찰가와 비슷하게 입찰했었다. 수군거림이 들려왔다. 모두가 날 쳐다보는 시선이 느껴졌다. 이해를 못 하겠다는 표정들이었다. 나는 기뻤다. 내가 원하는 가격에 사고 싶은 물건을 낙찰을 받았으니 기분이 좋았다. 그리고 생각했다. 앞으로 쌓아갈 많은 좋은 물건들 중에 오늘 물건이 제일 안 좋은 물건이다.

목 차

1. 입 찰 

1. 입 찰

위에서도 이야기 했지만 '입찰'은 너무 쉽기 때문에 오늘은 물건을 보고 매각기일 확인 후 법원에 가서 입찰하는 방법, 개찰 후 절차 등을 간략히 설명하도록 하겠다. 우선 법원 경매 사이트등을 통해 물건을 정했자면 토지이음등을 통해 용도 지역을 파악하고 디스코등을 통해 시세를 파악한다. 그리고 임장등을 통해 입찰가를 선정해야 한다. 시세 정보등을 얻는 사이트들이나 임장 방법은 개인역량에 따라 다를 수 있으나 체크리스트 등을 만들어서 가는 것이 좋다. 인터넷으로 얻은 정보들과 현장 임장을 통해 해당 물건의 입찰가가 정해 졌다면 현재 최저 입찰가를 본다. 최저 입찰가가 본인이 생각한 입찰가 대비 낮다면 상한가를 생각한다. 그리고 해당 매각기일에 입찰을 간다. 만약 최저 입찰가가 높거나 최저입찰가 외 후에 인수해야 할 금액들을 더했을 때 설정 입찰가 보다 높다면 금액까지 유찰되는 매각기일을 메모해 두고 해당 기일에 입찰하러 간다. 사이트에서 매각기일과 더불어 확인해야 할 것이 있다 제일 중요한 사건 번호이다. 이 사건 번호는 '2023 타경 12345' 이런 식으로 되어 있는데 타경기준으로 앞에 숫자는 '접수 연도' 뒤의 숫자는 '접수전호'이다. 그리고 '타경'은 사건 부호로 법원에서 사건의 종류에 따라 다른 부호로 쓰인다(다른 부호 알아보러 가기). 이 사건 번호는 입찰에 있어제일 중요하다. 또한 해당 경매계를 확인해 둔다. 챙길 준비물은 볼펜과 본인 신분증 그리고 도장이다. 여기서 도장은 인감도장이 아니어도 상관없다(대리인일 경우 위임장, 인감증명서 대리인 신분증, 대리인 도장등 필요). 그리고 시간을 확인해서 법원으로 이동한다. 법원에서는 보통 10시 정도에 시작으로 되어 있는데 여기서 팁을 주자면 급하게 움직이지 않아도 된다. 1시간 정도는 입찰 봉투등 관련 서류 배포와 입찰에 대한 설명, 금일 매각기일인 사건들에 대해 나열하기 때문이다. 해당 법원으로 이동한다. 경매법정으로 가기 전 보증금을 출금한다. 여기서 보증금은 최저 입찰가액의 10% 로로 생각한다(수회 유찰, 항고등으로 보증금이 오르는 사건들도 있다). 법원 내의 은행을 이용한다. 금액이 크면 수표로 찾아서 온다. 경매법정에 들어서면 앞에 사건들이 나온다. 내가 입찰할 물건이 변경이나 취소가 되지 않고 있는지 확인한다. 그리고 자리에 앉아 매각 물건 명세서를 마지막으로 확인해 본다. 집행관의 설명이 끝나면 입찰표, 보증금 봉투, 입찰봉투 등을 배포한다. 이후 입찰표에 내용을 입력하고 입찰하면 끝이다.

입찰표 양식 다운받기

 

본인입찰기준으로 설명하겠다.  기일 입찰표에는 '사건번호' 란에는 해당 사건 번호를 '물건번호'에는 사건번호 뒤에(1), (2)등이 붙어 있다면 그 번호를 기입한다. 입찰자 란에는 개인의 신상을 입력한다. 제일 중요한 '입찰가격'란에는 본인이 설정한 입찰가를 기입하고 오른쪽 보증금액은 현채 최저입찰가의 10%를 입력한다. 본인이 입찰할 가격의 10%가 아니다. 본인이 15만 원 입찰할 거고 현재 물건의 최저입찰가가 10만 원이라면 입찰가격란에는 150000 보증금액란에는 10000을 기입하는 것이다. 보증의 제공방법을 체크한다. 그리고 가지고 온 도장으로 성명란, 아래 본인란 등 (인)이라고 되어 있는 곳에 찍는다. 그리고 접어서 입찰 봉투에 넣는다.

 

입찰보증금봉투

입찰보증금 봉투 앞면에도 마찬가지로 사건번호를 그리고 물건번호가 있다면 물건번호를 적는다. 물건번호가 없다는 공란으로 놓고 제출자에 도장을 찍는다. 그리고 사진과 같이 입구 뒷면등 (인) 부분에 도장을 찍는다. 그리고 아까 출금해 온 보증금을 봉투 안에 넣는다. 그리고 입찰봉투에 넣는다.

입찰봉투

 

입찰 봉투에도 앞면에 입찰자 쪽과 뒷면에 도장을 찍고 접는 선 쪽 사건번호등을 기입한다. 그리고 모든 일 찰표, 보증금 봉투를 다 넣었으면 스테이플러로 마감한다. 입찰 봉투는 순서에 따라 집행관에게 신분증을 보여주고 함에 넣으면 된다. 그러면 집행관은 봉투에서 입찰자용 수취증을 뜯어 준다. 후에 낙찰 시 확인용으로 필요하니 분실하지 않도록 한다.

입찰자용 수취증

 

이로써 입찰은 끝났다. 개찰 시까지 기다리면 된다. 사건순서대로 호명하는 경우도 있지만 입찰자가 많은 순서대로 진행하기도 한다. 그냥 사건번호를 기다리고 있다가 들으면 된다. 사건번호와 입찰인원을 불러주고 최고가 매수인을 호명한다. 차순위 매수인도 호명하지만 여기서 차순위 매수인 신고를 하지 않으면 효력이 없어지게 된다. 이때 공유자들은 매수인 신고를 할 수도 있다. 그러면 최고가 매수인에도 불구하고 차순위로 밀려나게 된다. 공유자 매수신고 사유가 안 되는 물건이라면 개찰할 동안 해당 사유를 출력해서 해당 경매계에 제출한다. 참고로 지분경매는 공유자 매수신고가 안된다. 이런저런 상황 끝에 최고가 매수인으로 되었다면 굉장히 오랫동안 자리에 있는다. 그리고 '최고가매수인증명서'와 '보증금'영수증 두 가지를 준다. 굉장히 기분이 좋은 순간이다. 해당 법원은 영동지원이었는데 영수증이 좀 볼품없다. 이로써 개찰까지 과정을 알아보았다. 법원 경매를 하는 사람이라면 첫 낙찰의 순간을 잊지 못할 것이다. 다음 글에서는 낙찰 후 절차에 대해 알아보겠다.

최고가 매수신고인 증명

보증금 영수증

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