매각물건명세서 란? 경매 개시 전 꼭 봐야 할 서류

글 개요

이번 글까지 해서 법원의 공고를 통해 물건의 정보에 대해 자세히 알아볼 수 있는 문서들을 마무리된다. 저번글에서도 말했지만, 실무에서는 이 문서들은 참고용으로만 쓰인다. 현재의 기간과는 차이가 있는 게 가장 큰 이유라고 했다. 하지만 꼭 읽어야 하는 이유는 하나이다. 해당물건의 시나리오를 만드는 것이다. 어떻게 이물건이 나오게 되었는지 말이다. 이것이 왜 중요할까라는 의문의 생긴다면 당신은 아직 부동산을 모르는 것이다. 지난 마인드 글에서 수요와 공급을 이야기했었다. 건물의 가치보다는 토지의 가치때문에 부동산은 오르는 거라고 했다. 그 오르는 이유가 바로 수요와 공급이다. 수요와 공급은 누가 일으키는가, 바로 사람이다. 부동산 이전에 사람이 존재하기 때문에 부동산이 존재하는 것이다. 따라서 이 부동산을 점유하고 있던 소유했던 채무자이던 처음 경매로 나오기 전과 현재 상황까지의 가정한 시나리오를 짜보는 것이 중요하다. 몇 번 해보다 보면 임장 시 현황 파악할 때 수월하게 될 것이고 이를 통해 낙찰 후 명도시에도 분명히 도움이 된다. 다시 돌아가서 오늘 알아볼 '매각물건명세서'는 쉽게 말해 집행관이 조사한 현황조사보고서와 감정평가서가 조사한 감정평가서를 토대로 법원에서 종합적인 권리 판단과 물권에 대한 내용, 매각기일등을 정리한 문서로서 

법원에서 정리한 최종 문서이기 때문에 세가지 문서 중에서는 제일 중요한 문서라고 볼 수 있다. 이번 글에서는 간략하게 매각물건명세서에 나와있는 사항에 대해 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 매각물건명세서

1. 매각물건명세서

앞서말한 현황조사서, 감정평가서 사본과 매각물건명세서는 매각기일마다 그 1주일 전까지 법원에 비치되거나 인터넷사이트에 공시가 된다. 따라서 7일 전에는 법원 경매 사이트에 들어가면 매각 물건 명세서를 볼 수 있다. 하지만 전용 프로그램 등을 설치해야 하기 때문에 조금은 불편하고 다운로드하여서 확인하길 추천한다. 민간에서 운영하는 경매사이트를 이용 중이라면 그냥 다운로드하거나 바로 볼 수 있게 해 놓기 때문에 문제가 없을 것이다. 

 

법원 경매 사이트 바로가기

 

매각물건명세서에는 민사집행법 제105조 제1항에 따라 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인들의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분등으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것(소멸되지 아니하는것), 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요등을 확인할 수 있다.

매각물건명세서를 보자면 중요한 사항이 많이 나온다. 최선순위 설정등을 통해 말소기준권리등을 파악 할 수 있다. 위 쪽은 사건번호와 사건에 대한 대용 작성일자등을 볼 수 있다. 중요시 봐야 할 사항은 작성일자이다. 감정평가서와 현황조사서와 다르게 최근의 날짜이다. 유찰이 계속되거나 내용에 변경등이 생기면 매각물건명세서는 계속 내용이 바뀌기 때문에 날짜가 최근인 것이다. 그렇기 때문에 딴 문서는 대충 보더라도 매각 물건 명세서는 변경, 불허가등 재매각되어 다시 경매개시가 되었을 때, 유찰이 되었을 때, 그리고 입찰 전 마지막으로 한번 더 확인해야 한다. 아래쪽은 소멸하지 아니하는 권리로 임차인 및 점유자에 대한 사항과 공유자들의 대한 사항이다. 여기서 중요한 건 비고이다 해당 공유자 및 이해관계인들의 진술, 부동산에 대한 현황이 적혀있으니 중요하게 봐야 한다. 또한 항고등으로 인하여 불허가로 후에 재매각으로 인해 나올 경우 이 부분의 차이를 보면 사유에 대해  알 수가 있다.

뒷 장으로 가면 부동산의 표시와 매각기일에 대한 내용이 나온다. 이를 통해 향후 최저입찰가를 알 수 있다. 임장후 입찰가를 설정했다면 기일에 맞추어 입찰할 수도 있다. 매각 물건 명세서에 대해 간략히 알아보았다. 위에서도 이야기하였지만 부동산이란 것은 기본이 사람이다. 그렇기 때문에 이해관계인의 조사나 점유자의 현황등의 대해 알아야 한다. 모르고 대면해서 합의부터 한다면 승산은 없다. 특히 점유자에 대해 모르면 명도시 도리어 점유자에게 휘둘리게 돼버린다. 말도 안 되는 요구금액으로 인해 심적고통과 시간을 소비하게 돼버릴 수 있다. 이해관계인인 점유자의 상황을 매각물건명세서와 임장을 통해 알게 된다면 상대방과의 합의시 심적우위점을 가지고 여유있게 진행 할 수 있다. 경매 개시전 최종 문서인 매각물건명세서! 정말 중요한 문서이다. 다른 문서와 달리 계속 내용이 달라질 수 있으니 입찰전에도 꼭 확인하고 입찰하자. 

 

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