소득세 란? 임대 사업자라면 반드시 알아야 할 부동산 임대 세금 "

글 개요

지난 글들을 통해 경매물건을 취득했을 때 내야 하는 '취득세' 보유에 따라 내야 하는 '재산세', 9억 원 이상 주택에 부과되는 '종합부동산세' , 부동산을 팔았을 때 내야 하는 '양도소득세'까지 배웠다. 그러면 부동산 투자의 기본인 보유 했을 때 그 외의 세금을 내야 하는 건 없을까? 오늘 알아볼 '소득세'가 그것이다. 단순 보유가 아니라 상가, 주택 등의 수익형 부동산 즉 월세나 전세등의 수익이 나는 부동산일 경우에 내야 하는 세금이다. 소득세는 다른 세금들과 마찬가지로 부동산에 대해서만 국한되지 않는다. 월급을 받는 사람들은 회사에서, 사업을 하는 사람들은 신고를 통해 소득세를 납부한다. 이번글에서는 이 '소득세'에 대해 알아보고 계산방법, 알아야 하는 이유에 대해서 알아보도록 하겠다. 

목 차

1. 소득세

1. 소득세

소득세란 말 그대로 소득에 따른 세금이다. 지난 글에서 배운 '양도소득세'도 마찬가지로 양도에 대한 소득세로 소득세이다. 이렇듯 소득에 대한 세금은 '종합소득세'라고 불린다. 종합소득세는 개인이 1년간의 경제활동으로 얻은 소득에 대하여 납부하는 세금으로써 모든 과세대상 소득을 합산 계산하고 5.1일부터 5.31일까지 신고, 납부하여야 한다. 

종합소득세 납부 하기(국세청홈택스)

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1-1 과세대상

일반적으로 사업소득, 이자,배당소득, 근로소득, 기타 소득, 연금소득이 대상이며, 연 300만원 이하의 기타 소득 등과 양도소득, 퇴직소득은 종합소득세 합산신고 대상에서 제외 분리과세로 적용할 수 있다. 또한 근로 소득만 있는 사람이 연말정산을 한경우, 수입금액이 7,500만 원 미만 보험 모집인, 계약배달 판매원의 사업소득, 퇴직소득과 연말정산대상 사업소득만 있는 경우 등이 합산신고에서 제외된다.

1-2 임대사업자

주택, 상가에서 월세 등을 받는 임대사업자나 임대인의 경우에도 소득에 해당하기 때문에 과세대상에 포함된다. 하지만 주택수나 금액에 따라 신고대상에서 제외될 수도 있으니 해당하는지 확인해야 한다. 먼저 월세를 받는 경우 부부합산 2주택 이상 소유자가 주택을 임대해서 월세를 받는 경우와 1주택 소유자라도 기준시가 12억 원 이상의 고가 주택을 임대해 월세 받는 경우에는 과세대상에 포함한다.

1주택에 12억 원 미만의 경우 임대소득이 발생하더라도 종합소득세 신고대상은 아니다. 전세의 경우에는 보증금 개념이기 때문에 일반적으로는 신고대상에서 제외되지만, 3 주택 이상 보유자 중 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우에는 신고대상에 포함되니 주의해야 한다. 하지만 3 주택이더라도 주택의 가격에 대해 합산이 되지 않을 수 있으니 아래의 표를 참고하자.

유형	과세여부
3주택(109제곱미터 3채) 전세보증금 합계 3억원 초과	과세
3주택(108제곱미터 2채, 기준시가 2억원 이하, 40제곱미터 1채) 전세보증금 합계 3억원 초과	비과세 소형주택(40제곱미터 2억원이하) 제외 2채계산
4주택(109제곱미터 2채, 기준시가 2억원 이하, 40제곱미터 2채) 전세보증금 합계 3억원 초과	비과세 소형주택 제외 2채계산
4주택(109제곱미터 3채, 기준시가 2억원 이하, 40제곱미터 1채) 전세보증금 합계 3억원 초과	소형주택제외 3채의 보증금 합계 3억원 초과여부

임대사업자의 경우 임대수입금액이 2천만 원 기준으로 이하일 경우 합산신고 대상이 아니기 때문에 이하일 경우에는 분리과세를 선택할 수 있다. 분리과세와 합산과세는 타 소득과 합산되는 경우에 절세의 경우가 발생할 수도 있으니 양쪽 다 계산을 해서 비교해봐야 한다. 

1-3 계산방법

'분리과세'와 '합산과세'에 따라 총금액이 다르다. 계산식을 보면 아래와 같다. 예를 들어 분리과세 기준으로 주택임대소득금액은 임대수입금액에서 필요경비와 공제금액을 뺀 금액이다. 거기서 비례세율을 곱해서 산출세액을 구하고 세액감면을 빼면 '납부할 세액'이 된다.

분리과세					합산과세(종합소득세)
납부할 세액					납부할 세액
산출세액				-세액감면	산출세액				-세액공제  세액감면
주택임대 소득금액			*14% (비례세율)		종합소득금액			*세율 (누진세율)
임대수입금액	- 필요 경비	- 공제 금액			주택임대 소득금액		+타소득
					임대수입금액	- 필요 경비

1-3-1 임대수입금액

임대수입금액은 월세와 보증금등의 간주임대료를 합한다. 간주 임대료는 (보증금등 -3억 원)의 적수(일정금액에 임대기간을 곱한 수)*60%*1/365*정기예금이자율(전년도예금이자율)-해당사업 이자, 할인료, 배당금 합계액이다.

1-3-2 분리과세계산

필요경비는 분리과세일 경우 임대수입금액*50% 기본 적용 되며, 등록임대주택 요건을 충족하는 경우 60% 적용된다. 등록임대주택의 경우 지차체와, 세무서에 임대사업자로 등록되어 있고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 경우에 해당된다. 기본공제의 경우 분리과세 주택임대소득 제외 종합소득금액이 2천만 원 이하의 경우 기본공제 적용한다. 미동록임대주택일 경우 200만 원, 등록임대주택일 경우 400만 원이다. 분리관세를 식으로 정리하자면 (주택임대소득*14%)- 세액 감면(다른 소득*누진세율)이다. 분리과세의 신고액의 경우 아래 계산기를 통해서 계산할 수 있다.

1-3-3 합산과세계산

합산과세의 경우 임대수익으로만 2,000만 원이 넘는 경우 나머지 금액을 합산해 6~42% 과세된다. 하지만 기본공제(인적공제)를 포함해서 근로소득, 사업소득 등 여러 소득등이 합산되는 전체 소득에 따라 다르기 때문에 여기에서는 다루지 않고 종합소득세율만 제시하고 계산방법은 계산기를 통해 계산을 해보길 바란다.

과세표준	세율	누진공제
1200만원 이하	6%	-
1200만원 초과 4600만원이하	15%	1,080,000원
4600만원 초과 8800만원이하	24%	5,220,000원
8800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	14,900,000원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	19,400,000원
3억원 초과 5억원 이하	40%	25,400,000원
5억원 초과	42%	35,400,000원

 

임대를 통한 수익이 발생한 경우 금액과 주택에 따라 신고 대상이 되고 분리과세와 합산과세에 따라 절세의 효과도 있다. 주택 임대 총수입이 2천만 원 이하라면 분리과세 방식을 선택하는 게 유리할 수 있고 공동명의의 주택의 임대 소득이 많을 경우에는 본인과 배우자 명의로 2천만 원씩 분리 과세하는 것도 절세의 한방법이다. 그리고 일정 금액의 임대소득이 발생했다면 무조건 임대사업자로 등록하여야 한다. 분리과세일 경우 기본 50%에서 60%까지 추가 공제가 늘어날 수 있기 때문이다. 세금이 늘어난다면 부자가 되어 가는 청신호이다. 세금은 절세하는 것이다. 안 내려고 하지 말고 많이 벌은 만큼 많은 세금을 낼 수 있는 그날이 오길 바란다. 

 

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