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양도소득세 에 대한 모든 것, 부동산 세금 폭탄? 꼭 알아야 하는 이유

모르페우스 2023. 4. 28. 18:43

글 개요

법원 경매로 물건의 잔금 납부 시, 물건에 대한 비용 외에도 내야 할 세금이 있다는 것에 대해 알았다. 그리고 보유하는 동안에도 추가로 내야 하는 세금도 알게 되었다. 하지만 이것은 법원 경매에게만 국한되는 것이 아니라 일반매매 더 나아가 실생활 어디든 우리의 삶에 있는 것들이다. 저번글에서 부동산 투자의 기본은 장기보유라고 했다. 하지만 살면서 급하게 현금이 필요할 때가 있다. 급한 지병이나 자녀결혼, 사업 실패등 여러 가지 경우가 있을 것이다. 그렇다면 그럴 때 필요한 금액 대비 같은 금액을 이루고 있는 부동산을 매도하면 안 된다. 바로 오늘 알아볼 '양도소득세' 때문이다. 그리고 보유한 기간, 금액에 따라 많은 차이가 있고 자칫하면 필요금액에 미치지 못해 손해 볼 수도 있다. 이번글에서는 '양도소득세'의 정의부터 세율, 계산방법 그리고 알아야 하는 이유에 대해서 정리해보고자 한다.

목 차

1. 양도소득세

1-1 자산의 범위

1-2 양도의 범위

2. 계산법

1. 양도소득세

양도소득세란 토지, 건물 등 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금을 말한다. 양도소득세는 취득일 부터 양도일까지의 소득에 대해서 과세하며, 해당 기간 동안 소득이 발생하지 않았다면 양도소득세가 발생하지 않는다라고 명시하고 있다. 즉 물건을 취득하고 매도 시 돈을 벌었다면 세금을 낸다는 것이다. 법원 경매로 취득한 경우에는 보통 시세보다 저렴하게 취득을 하기 때문에 대부분 양도소득세의 대상이라고 볼 수 있다.

1-2 자산의 범위

양도소득세가 과세되는 자산은 부동산에 관한것들 외에도 주식, 기타 자산, 파생상품, 신탁 수익권등도 있으나 부동산 경매위주로만 정리하자면 아래와 같다.

부동산	토지 일체, 건물(무허가, 미등기 건물도 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리 , 지상권,전세권등이 등기된 부동산 임차권

1-2 양도의 범위

양도라는 정의는 매도라는 의미라기 보다 소유권이 이전되는 말이다. 하지만 양도로 보지 않는 경우도 있다.

양도로 보는 경우	매매, 교환, 법인에 현물출자등으로 물건이 유상으로 소유권 이전되는 경우
양도로 보지 않는 경우(성립안함)	- 신탁해지등으로 소유권의 원산회복 - 공동소유 토지등 소유자 별 단순 분할 등기 - 환지치분으로 지목, 지번등의 변경 - 배우자, 직계 매매 양도 *이경우 증여세가 과세

2. 계산법

양도소득세는 양도일이 속하는 말일 부터 2개월 이내 신고 및 납부를 해야 한다. 실제로는 보통 부동산 법무사를 통해서 처리한다. 다만 1천만 원을 초과하는 경우 2개월 이내에 나누어 낼 수 있다. 양도소득세는 산출세액에 감면세액을 빼고 지방세를 더한 것으로 산출세액 순서도를 보면 아래와 같다.

6. 양도소득세	5. 산출세액	4. 과세표준	3. 양도소득	2. 양도차익	1. 양도가액
					-(취득가액)
					-(필요경비)
				-(장기보유특별공제)
			-(기본공제)
		*(세율)
	- (감면세액)
	+(지방세)

1 번부터 5번까지 순서대로 계산해 나가면 양도소득세를 계산할 수 있다. 취득가액은 말그대로 실거래가액이고 취득가액은 취득할 당시의 금액, 그리고 필요경비는 설비비, 개량비, 자본적지출액,양도비등 실제 증비에 의해 계산된 가액의 합계액으로 자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비등도 포함된다. 장기 보유 특별 공제는 기준에 의하여 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에 해당된다. 공제액=양도차익*공제율이다. 공제율을 다음과 같다.

구분		보유기간(이상 ~ 미만)
구분		2~3	3~4	4~5	5~6	6~7	7~8	8~9	9~10	10~11	11~12	12~13	13~14	14~15	15
토지, 건물			6%	8%	10 %	12 %	14 %	16 %	18 %	20%	22%	24%	26%	28%	30 %
1세대 1주택	보유	-	12 %	16 %	20 %	24 %	28 %	32 %	36%	40%
1세대 1주택	거주	8%	12 %	16 %	20 %	24 %	28 %	32 %	36%	40%

양도차익에서 위의 장기보유특별공제금을 제하면 양도소득이다. 양도소득에서 기본공제를 하면 과세표준이 되는데 기본공제는 연간 250만원이다. 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 된다. 과세표준에 대한 세율은 아래와 같다.

과세표준	세율	누진공제
1400만원이하	6%	-
1400만원 초과 5000만원 이하	15%	126만원
5000만원 초과 8800만원 이하	24%	576만원
8800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	1,544만원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

이렇게 계산된 산출세액에 감면세액을 빼고 지방세를 더하면 내야 할 양도 소득세가 된다. 감면세액이란 전자신고세액과 조세특례데한법 상 감면세액으로, (양도산출세액)*[(감면자산의 소득금액-양도소득 기본공제액)/(양도소득 과세표준)]으로 계산된다. 여기서 감면자산의 소득금액이란 감면율이 적용되는 자산의 양도소득금액을 말한다. 지방세는 지방소득세로 과세표준*0.1로 계산한다. 이렇게 계산하면 양도 소득세는 끝난다. 굉장히 복잡하지만 최소한 한번은 천천히 계산해서 해당 용어들을 정립하길 바란다. 양도소득세는 2년 미만일 경우에는 더 과세가 된다. 따라서 개인인 경우 기본은 2년은 보유해야 한다.

구분	보유기간
	1년 미만	2년미만
1주택	50% *조합원입주권 양도시 70%	40% *60%
분양권	70%	60%
1세대 2주택 이상 (입주권,분양권 포함)	70%	60%
1세대 3주택 이상 (주택, 입주권, 분양권 포함)	70%	60%
비사업용토지	보유기간별 세율 * 지정지역 + 10%p
미등기 양도자산	70&

이렇게 보유기간이 짧을 경우 양도 차익의 반이상을 세금으로 내어야 한다. 단기 매매를 피해야 할 이유중 하나이다. 양도차익이 크지 않기 때문에 많은 물건들을 팔아야 한다. 또한 비사업용 토지의 경우 세율이 다르다. 양도소득세의 세율이나 보유기간등의 법령은 자주 바뀌는 편이다. 다주택자에 대한 기준 등도 그렇다. 이 늙은 법령 개편 시 재 수정 되어야 한다. 하지만 세율이 바뀌는 것이므로 큰 흐름의 계산식은 달라지지 않는다. 따라서 위의 계산의 흐름은 이해해두길 바란다. 직접 계산하지 않고 국세청 계산하는 페이지를 방문하면 양도소득세를 계산할 수 있다.