종합부동산세(종부세) 개념, 납세 대상, 계산 방법 보유 물건 확인!

글 개요

저번 글에서는 부동산 보유 시 내야 하는 기본적인 세금 중 하나인 '재산세'에 대해서 알아보았다. 하지만 재산세는 취득한 재산에 대한 세금이다. 취득세와 같은 개념이다. 어느 정도의 부가 쌓아가는 과정에 있는 사람이라면 더 나아가 세금을 내야 하는 것이 있다. 바로 '종합부동산세'이다. 이른바 종부세는 말 많은 세금 중에 하나이다. 부동산의 비정상적이 가격 상승과 그로 인한 무분별한 투기를 막는다는 명목으로 도입된 세금이기 때문이다. 정부별로 올랐다가 내렸다가 줄었다가 확대되었다가 변화도 많았다. 사실 이번글에 적어놓는 세율도 어떻게 변화할지 모른다. 하지만 이번 정권에서는 종부세가 이전보다는 확대되고 완화되는 추세이다. 말 많은 종부세는 새 정부 출 법 이후에도 정책에 관하여 확정 발표하였지만 이것도 도입 무산이 되고 결국 고지서가 발행되었다. 바로 고지서를 곧이곧대로 믿지 말고 계산법을 제대로 알아야 하는 이유이다. 고지서도 잘못됐을 수도 있기 때문이다. 물론 계산기를 이용해서 계산을 할 수도 있지만 그 또한 왜 이렇게 계산이 되는지 알아야 한다. 그래야 바뀐 세율에 맞추어 계산할 수가 있다. 이번글에서는 '종합부동산세'를 내야 하는 납세 대상과 종부세를 직접 계산하는 법을 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 종합부동산세 

  1-1. 종합부동산세계산법

1. 종합부동산세

종합부동산세는 저번글에서 알아본 재산세와 더불어 부동산을 보유하게 되면 내야하는 세금인 보유세중 하나이다. 하지만 대부분의 부동산을 취득하게 되면 내야 하는 재산세와 달리 종합부동산세는 공제가격이라는 것이 있다. 바로 부동산의 가격 기준이다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 그해 12월 1일부터 15일 사이에 납부해야 한다. 12월에 고지서를 보내주는데 만약 고지서가 나왔다면 슬퍼하지 말아야 한다. 남들보다 비싼 부동산을 가지고 있다는 뜻이니 말이다. 부동산은 곧 돈이다. 같은 부동산이 작년에는 세를 안 냈는데 올해는 냈다고 하면 더 기뻐해야 한다. 보유한 부동산의 가치가 올랐다는 말이다. 이 공제금액은 주택 기준으로 다주택 9억원, 1세대 1 주택자는 재산세와 마찬가지의 특례로 12억 원 이상을 기준으로 한다. 또한 종합합산토지(나대지,잡종지토지)는 5억 원 별도합산토지(상가, 사무실)는 80억 원을 초과해야 과세대상인 것이다. 즉 1 가구 1 주택인데 종합부동산세가 나왔다면 주택 외 보유 부동산의 가격이 올라 기뻐해야 하는 것이다.

1-2 종합부동산세 계산법

종합부동산세는 계산식이 굉장히 복잡하다. 하지만 간략히만 이야기하자면 납부할 세액에 가산세를 더한 것이 종합부동산세이다. 여기서 가산세라고 하는 것은 세금을 제때, 신고하지 않거나 제대로 납부하지 않을 경우 나오는 것으로 제대로 납부한다면 나오지 않는다. 납부할 세액은 다시 산출세액에서 세액공제와 세부담 상한 초과세액을 뺀 금액으로 말할 수 있다. 여기서 세부담 상한 초과세액이란 합계금액이 전년도 대비 150% 초과할 경우 초과금액만큼 공제해주는 것을 말한다. 표로 정리해 보겠다. 아래 표로 정리하면 다음과 같다.

6.자진납부세액	5.납부할 세액 (합계)	4.산출세액	3.종합부동산세액	2.과세표준	1.공시가격
					-(공제가격)
					*(공정시장가액비율)
				*(세율)
			-(공제할 재산세액)
		-(세액공제)
		-(세부담상한 초과세액)
	+(가산세)

1번부터 6번까지 순서대로 하면 된다. 종합 부동산세는 위에서 말한 것과 같이 주택과 토지냐에 따라 공제 가격도 다르고  세율도 다르게 적용된다. 주택은 또 2 주택 이하의 다주택이냐 3 주택이산의 다주택이냐에 따라 세율이 다르다. 아래 표를 참고하길 바란다.

구분	주택	종합합산토지	별도합산토지
공시가격	아래 링크 확인 ( 이외에도 KB 부동산, 토지이음에서 확인)
공제가격	9억원 *1세대 1주택 12억원	5억원	80억원
공정시작가액 비율	60%	100%	100%
세율	<2주택 이하> 3억원 이하 0.5% 6억원 이하 0.7%(-60만) 12억원 이하 1%(-240만) 25억원 이하 1.3%(-600만) 50억원 이하 1.5%(-1100만) 94억원 이하 2%(-3600만) 94억원 초과 2.7%(-1억180만) <3주택 이상> 3억원 이하 0.5% 6억원 이하 0.7%(-60만) 12억원 이하 1%(-240만) 25억원 이하 2%(-1440만) 50억원 이하 3%(-3940만) 94억원 이하 4%(-8940만) 94억원 초과 5%(-1억8340만)	15억원 이하 0.75% 45억원 이하 1.5%(-1,125만) 45억원 초과 2%(-3,375만)	200억원 이하 0.5% 400억원 이하 0.6%(-2,000만) 400억원 초과 0.7%(-6,000만)
공제할 재산세액	9억원(1세대 1주택 12억원) 초과분에 해당하는 재산세액	5억원 초과분에 해당하는 재산세액	80억원 초과분에 해당하는 재산세액
세액공제	1세대 1주택자 세액공제 - 고령자 세액공제(10~30%) - 장기보유자 세액공제(20~40%)
세부담상한 초과세액	[직전년도 총세액상당액(재산세 + 종부세) * 세부담상한율(150%)]를 초과하는 세액

자그럼 계산을 해보자 일단 공시가격이 15억 건물, 1세대 1 주택이라고 하자. 과세표준= (15억-12억)*60% = 1억8천이다.

여기서 누진세율이 적용되는 세율을 적용하면 종합부동산세액=1억 8천*0.5%= 90만 원이다. 공제할 재산세액은 재산세와 이중과세를 방지하고자 재산세액에 대한 부분은 공제해 주는 것으로 저번글을 참고한다. 세부담 상한 초과세액은 없는 기준으로 한다. 대략 재산세를 많이 냈다면 그만큼 더 공제해주는 것이고 작년보다 더 많이 세금을 낸다면 그만큼 세액을 감면해주겠다는 것이 각 각 공제할 재산세액과 세부담상한 초과세액이다. 지난번 재산세 계산보다 종합부동산세 계산은 간단하다. 보유한 부동산에 맞추어 각각 계산해서 합산한 금액을 구해보고 향후 고지서가 날아오면 비교해 보길 바란다. 보유세 계산기를 편하게 하고 싶다면 아래 링크를 눌러 저번 재산세와 한 번에 계산할 수 있다. PC버전은 아래 링크로 모바일은 각각 앱스토어와 플레이스토어를 이용하기 바란다.

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