법원 경매 부동산 취득 시 내는 세금 및 비용 총 정리

글 개요

저번글에서는 낙찰 이후 잔금 납부에 대한 부분을 큰 범위에서 알아보았다. 복잡해 보여도 실제로는 남은 금액을 내고 세금을 지불하고 소유권 이전에 대한 등기 신청을 하는 것이다. 그리고 마지막으로 등기가 완료되면 나의 집으로 보내달라고 하는 것이었다. 정본이니 주택채권이니 생소한 용어들이 있지만 몇 번 해보면 아주 간단하다. 이번 글에서는 잔금 납부 시 잔금비용 외의 비용에 대해서 알아보도록 하겠다. 봉투, 수입인지, 우표 등의 비용 등의 소액은 제외하고 대표적인 취, 등록세와 소유권이전 등기 신청 수수료에 대해 알아볼 것이다. 세금은 그냥 나가는 돈이라고 생각한다. 그렇기 때문에 세금을 안내면 이득을 보는 거라고 생각한다. 혹자는 낙찰금액을 계산해서 세금 내면 시세랑 별차이 없다고 생각하기도 한다. 아주 잘못된 생각이다. 일반 매매든 경매든 세금을 낸다. 하지만 같은 금액이 아니다. 책정기준이 다르기 때문이다. 물론 공통적인 금액이 있다. 토지든 건물이든 국민주택채권에 대한 본인 부담금이다. 이 금액은 공시기가 기준이기 때문에 매매나 경매나 같다고 볼 수 있다. 다만 주택일 경우 2000만 원 미만일 경우, 토지의 경우 500만 원 미만일 경우 해당이 되지 않는다. 저번글에서 말한 지분경매의 경우 매입대상이 아닐 수 있다. 국민주택채권에 대한 본인 부담금은 아래 링크를 확인한다. 기본적으로 세금은 많이 낼 수록 좋은 것이다. 그만큼 수익률이 좋은 물건이라는 의미이다. 하지만 해당 물건의 시세와 근소한 차이로 낙찰받거나 넘게 낙찰받는 경우 취등록세 외에  말소건수가 많아 등기신청수수료가 많이 나올 수 있다. 

목 차

1. 경매 물건 취득 시 납부 세금

  1-1 취득세, 등록세

  1-2 등기신청수수료

1. 경매 물건 취득 시 납부 세금

먼저 저번글에서 알아본 '매각대금 납부'에 대한 절차는 경락잔금대출 실행 시 해당되지 않는다. 대출 실행 시에는 개인이 하지 않고 법무사를 통해서 진행하여야 하기 때문이다. 하지만 직접 하지 않더라도 절차를 알고 모르고는 중요하다. 사실 납부해야 할 세금, 수수료는 취, 등록세, 등기 신청 수수료 3가지가 끝이다. 그리고 이것을 계산하는 어플도 많다. 계산기에 대해서는 대략적인 정리를 마치고 아래글에 링크해 놓도록 하겠다. 수많은 블로그와 유튜브 영상 등에 하는 방법만 따라 해도 실무에서는 문제가 없는데 왜 알아야 하냐고 묻는다면, 그것은 그 사람의 것이지 당신의 것이 아니라고 말하고 싶다. 기초를 알고 이용하는 것과 모르고 이용하는 것은 결과적으로 다르다. 응용이 되지 않기 때문이다. 나는 감히 이 글을 보는 이들에게 방법을 알려주기보다 처음부터 끝까지의 과정을 알려주고 정의하고 그것을 가지고 자기만의 신념을 갖길 바란다. 이 글을 보고 찾아보고 해 보고 보완하고 하는 과정이고 시간이다. 답답하게 주절주절 쓴 글들이 요즘에 원하는 정보만 가져가는 블로그와는 다를 수도 있다. 돌아가서 취, 등록세는 취득세와 등록면허세이다. 

1-1 취득세, 등록세

취득세는 말 그대로 부동산 소재지의 도에서 부동산의 취득자에게 부과하는 지방세이다. 이 취득세는 부동산뿐만 아지라 차량, 항공기부터 회원권까지 다양하다. 취득세의 계산은 과세표준*과세율로 계산한다. 위에서 말한 매매와 경매로 통한 취득의 취득세가 차이 나는 것이 이 부분이다. 과세표준이 취득가액으로 시세보다 저렴하게 취득한 경매물건은 그만큼 취득세가 낮아진다. 과세율은 아파트의 경우 주택 수와 지역에 따라 주택 외(토지)등 구분에 따라서도 다르다. 여기서 지방교육세는 지방교육재정 확충을 위해 부과하는 목적세로 취득세외에도 등록면허세 재산세등에도 부과한다. 농어촌특별세란 농어업의 경쟁력강화와 산업기반시설의 확출을 위해 부과되는 세금이다. 표는 참고만 한다.

부동산구분		취득세	지방교육세	농어촌특별세	85㎡이하	85㎡초과
주택	6억원 이하	1%	0.1%	0.2%	1.1%	1.3%
	6억원 ~9억원	1.01~3.0%	0.1~0.3%	0.2%	1.11~3.3%	1.31~3.5%
	9억원 초과	3%	0.3%	0.2%	3.3%	3.5%
주택외(토지,건물)		4%	0.4%	0.2%
농지	신규	3%	0.2%	0.2%
	2년이상 농사	1.5%		0.1%

계산기를 통해서 계산하면 편하게 되어 있다. PC와 모바일용 어플을 나누어서 링크를 해놓겠다.

안드로이드

아이폰

등록면허세는 재산권과 그 밖의 권리의 설정 변경에 관한 사항을 등록할 때 내는 지방세이다. 기본적으로는 0.2% 세율로 책정된다. 말소 한건당 7200원이 소요된다. 잔금 납부 시 취득세와 등록면허세에 대한 부분의 신청서를 작성하고 제출하면 납부할 영수증으로 발급해 준다. 신청서를 미리 작성해 가면 좋다. 아래 파일로 올려놓는다.

취득세신고서.HWP

0.03MB

등록면허세 신고서.HWP

0.04MB

1-2 등기신청수수료

등기란 일반적으로 등기부등본을 말하는 것으로 부동산의 표시와 각종 소유권, 권리 사항, 등록, 변경 말소에 대한 사항들을 담고 있는 서류이다. 따라서 새로이 등기되어야 하는 때에는 수수료를 지불해야 한다. 이 수수료는 잔금 납부할 때 소유권 이전 시에만 내는 것이 아니라 채권에 의한 강제신청이나 각 종 물권등을 등기할 때도 납부해야 하는 수수료이다. 이 등기의 경우 아래 표를 먼저 확인한다.

등기구분	수수료	비고
소유권에 대한 사항(보전,이전)	15,000원
가등기에 대한 사항
변경 및 경정 등기	3,000원
분할, 합병등기
건물의 멸실등기		토지 멸실등기는 없음
말소등기		예고등기의 말소등기는 없음
밀소회복등기
가압류,가처분등기
압류(체납처분등 등기)
경매개시결정등기

잔금 납부 후 소유권 이전 등기에 관해서만 이야기해 보도록 하겠다. 이전에 대한 수수료가 15,000원이다. 여기서 말소할 사항이 최소 1개 이상(경매개시결정에 대한 등기)이니 말소할 목록으로 미리 작성한 파일을 확인하여, 3,000*말소할 개수로 계산해서 더한다. 예를 들어 말소할 사항이 10개라면 이전수수료(15,000)+말소사항(30,000)으로 총 45,000원이 된다. 

말소할 등기목록.hwp

0.03MB

잔금 납부 시 내야 할 세금에 대해서는 해당 구, 군청 세무과에서 영수증을 발급받아 은행에 납부하면 된다. 실제 계산은 위에 링크한 계산기를 통해 계산하고 미리납부액을 빼놓는다. 취득 시 세금 및 부대비용은 해당 물건을 취득하고 매도하는 데까지의 수익률을 계산하기에 꼭 필요하다. 그리고 위에서도 말했지만 주택 등의 경우 대부분 경락잔금대출을 실행하여 경매를 진행하기 때문에 등기에 관련 사항이나 부대비용 등은 달라는 데로 주면 된다. 하지만 이번글을 통해 경락잔금대출을 위한 상담 및  금액 비교 시 해당 법무사가 집행하는 비용과 수수료를 책정 비교하는데 척도로 좋을 것이다. 지분경매가 아닌 이상 셀프등기를 하지 않지만 알고 하는 거하고 모르고 하는 거하고는 우위가 달라진다. 모든 것에 주인이 되어야 한다 돈 주고 맡긴다 해도 그 또한 타당한지 비교하고 알아보아야 한다. 

 

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