잔금 납부일 점유이전금지가처분 반드시 신청! 신청 목적 부터 방법까지 명도를 위한 준비

글 개요

지난 글에서 원활한 명도를 위해 인도명령신청에 대해 알아보았다. 명도는 사람과의 관계이기 때문에 확정된 문서나 계약이 아닌 이상 그 결과를 단정 지을 수 없다. 구두로 협의 완료 했다 해서 그것이 원활한 명도로 이어지지 않기 때문이다. 법을 모르고서 마냥 버티는 점유자도 있을 수 있지만, 알기 때문에 이사비 명목으로 많은 금액을 원하기도 한다. 그렇기 때문에 법원경매에서 할 수 있는 행정적 수단은 신청을 해놓고 이후 점유자와 만남을 추천한다. 지난 글에서 알아본 인도명령 신청과 더불어 잔금일날 신청해야 하는 것이 있다. 바로 "부동산점유이전금지가처분"이다. 점유이전금지가처분이란 무엇인가 알아보고 왜 해야하는지 이후 어떻게 활용될 수 있는지 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 부동산점유이전금지가처분

1. 부동산점유이전금지가처분

부동산점유이전가처분이란 부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 해당 목적물의 인적,물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분이라고 법에서는 정의하고 있다. 즉 위장세입자나 다른 사람에게 해당 물건을 넘기지 말라는 의미로 실무에서는 보편적으로 소송까지는 가지 않는다. 명도를 위한 과정이라고 생각하면 된다. 

1-1 신청 시기

가처분 신청은 인도명령과 마찬가지로 잔금일날 납부하는 것이 좋다. 가처분에 대한 기한은 따로 없지만 소유권이 이전되고 등기되는 동안 점유자(채무자)가 본인 재산을 빌미로 해당 물건을 임의 처분 할 수 있기 때문이다. 또한 이 경우 채무자가 아닌 세입자와의 문제도 발생할 수 있을 가능성이 있기 때문에 향후 상황을 예측하지 말고 할 수 있는 수는 미리 신청해놓아야 한다. 

1-2 신청 절차, 제출서류

 가처분 신청서는 양식 파일을 다운 받아서 해당 예시를 참고해서 작성한다. 

가처분신청서.hwp

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가처분신청서 예시 바로가기

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가처분 신청서에는 채권자 와 채무자의 인적사항을 기재하고, 목적물의 가액을 입력해야 한다. 토지의 경우 토지가액= 개별공시지가*면적(제곱미터)*50%이다. 건물의 경우 시가표준액의 50%이다. 공시지가 정보는 아래를 참고하자. 

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신청 취지와 신청 이유를 적어야 한다. 여기서 신청취지란 권리보전을 위한 내용을 적어야 한다. 가처분을 통해 구하려는 그 내용을 말하며, 권리를 보전하기 위해 필요한 내용을 적는다(예시참고). 신청이유는 신청취지를 구하는 근거로서 피보전관리의 존재 즉 본인의 자격에 대한 소명, 낙찰자 및 소유권자임을 적시하고 보전의 필요성을 적어야 한다. 여기서 보전의 필요성은 점유자(채무자)의 점유 사실과 이전할 경우의 문제 소지에 대한 내용을 적는다(예시참고). 신청서를 작성하고 인도명령 제도와 마찬가지로 부동산 목록, 등기부등본과 과세대장등본(목적물가액 산출 근거자료)를 첨부한다. 그리고 수입인지(1000원)를 구입해 신청서에 부착하고, 송달료 예납 영수증(3회에 해당)과 함께 신청 접수 하면 신청 절차는 끝이 난다. 

1-3 이후 절차

신청이 합당하다고 판단되어 신청이 완료되면 5일 이내 담보제공명령서가 나온다. 이는 채무자가 아무 이유 없이 손해를 입는 피해를 막기 위해 가처분이 잘못된 것일 때, 채무자의 피해를 회복할 수 있도록 신청자가 담보를 제공하는 것으로 금융기관 또는 보험회사와 지금 보증위탁계약을 체결한 후 법원에 제출하면 된다. 계약 시 필요서류는 아래를 참고하고 보험증권 회사는 많으니 아래 링크 외에도 검색해 보기로 한다.

보증보험 계약 체결 하기

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계약 체결 후 보험증권을 법원 신청과에 제출한다. 이후 해당 가처분에 대한 결정문이 내려지고 목적물 소재지 관한 법원의 집행관이 집행위임을 하고 가처분을 집행하게 되는데 이때 특별송달과 마찬가지로 집행관 수수료를 납부해야한다. 납부 후 배정이 되면 집행일시가 정해지고 채무자에게 결정문을 전달하게 된다. 가처분 신청은 말 그대로 해당 목적물의 보전을 목적으로 하지만 실제로는 본 사건으로 소송이 이어지지는 않고 원활한 명도를 위해 대항력 없는 임차인과 점유 중인 채무자를 심리적으로 압박하고 향후 이행절차를 각인시키는 데에 그 목적이 있다. 두 신청에 대한 문서가 송달되고 연락이 없다면 채무자를 만나서 협의하고 이후 협의결과에 따라 강제 집행으로 까지 가게 될 수도 있다. 시간이 길어지도라도 우리는 아쉬울 것이 없다 저번처럼 온전한 사용 수익은 되지 않겠지만 불법 수익 사용에 대한 비용 청구를 할 수도 있다. 뭐가 되었든 시간이 걸릴 뿐 좋은 부동산의 이미 당신의 것이다.

 

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