내용증명 작성 부터 송부까지 잔금 납부 전 보내야 하는 이유

글 개요

법원 경매는 민사집행법을 따라간다. 그렇기 때문에 각 종 소송이나 판결문등의 집행권원등 법률적인 용어와 절차들에 대해서도 알아야 한다. 지난 사건 열람기록을 통해 전체적인 물건에 대한 경매에 나오기까지의 과정 숨은 기록과 임차인들의 정보 등을 알 수 있기 때문이다. 과거 사실을 아는 게 뭐가 중요한가 생각할 수 있지만 지난 글에서 봤던 것처럼 부동산의 가치는 사람이 만드는 것이기 때문에 결국 그 사람과의 관계성 또는 채무자의 정보 또한 권리분석에 필요한 부분이며, 나아가서는 전후 사건을 알게 됨으로써 현재 임차인에 대한 정보를 알아볼 수도 있다. 각종 정보등과 임장을 통해 권리분석과 임차인에 대한 사항을 확정 지었다면 후에 임차인의 명도를 해야 한다. 저번글에서는 명도에 대한 전체적인 순서 절차나 명도 자체에 대한 글이었다면, 오늘 알아볼 '내용증명'은 실무적인 부분에서 명도를 하기위한 그 첫 번째라고 할 수 있다. 

목 차

1. 내용증명

1. 내용증명

내용증명은 "내용증명우편"으로 어떠한 사항에 대해 공공기관인 우체국을 통해 보냄으로써 그 우편을 송달하였다는 증명을 남기는 것이다. 즉 내가 어떠한 사실과 내용에 관해 상대방에게 보냈고 그 상대방이 그 우편물을 받았다는 등의 사실증명, 발송사실, 발송시기, 수취인 및 수취시기등을 우체국을 통해 증명 받는 것이라고 볼 수 있다. 

1-1 목적

내용증명은 낙찰전,후 명도를 하기 위한 목적으로 거주자에게 낙찰사실을 알리고 인도명령신청 전 어느 정도의 임차인에게 기한들을 명시함으로써 퇴실에 사항을 인지시켜 주기 위함으로 쓰인다. 내용증명 자체는 법적인 효력이 없으나 직접 찾아갈 필요 없이 연락을 손쉽게 할 수 있다. 또한 현재 거주자의 성향을 파악하는 데에도 도움이 된다. 

1-2 작성방법

내용증명을 작성하는 작성양식은 따로 정해져 있지 않다. 중요한건 어떤 내용증명이건 내가 상대방에게 인지시키고자 하는 사실 내용과 향후 진행 및 협의되는 사항에 대해 알려줄 수 있는 내용이면 된다. 상단에는 발신인과, 수신인의 정보

내용에는 해당 부동산의 내용, 사건번호 낙찰에 따른 내용 공유, 현재 거주자의 사항 퇴거해야하는 법률근거 등을 적는다. 그 아래에는 원하는 부분을 정하면 된다. 이사시기등에 대한 내용과 시기 준수시 비용지원 등에 대한 내용, 명도절차에 대한 내용 지켜지지 않을 경우 인도명령 강제 집행의 절차 부당이득금의 청구 같은 것들이다. 아래 부분에 불이익에 대한 사항이나 법적 절차를 적는 것이 좋다.  아래의 예시를 참고만 한다. 빨간색 부분은 해당 물건에 따라 바꾼다.

위의 내용증명을 본인의 스타일 대로 각색하고 활용한다.

내용증명양식예시.hwp

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1-3 절차

내용증명 송부는 간단하다. 근처 우체국을 방문해서 "내용증명" 송부하러 왔다고 말한다. 위에 작성한 문서를 3통 제출 하면, 한 부는 보내는 사람, 한 부는 수취인에게 한부는 우체국에서 보관하게 된다. 그렇게 되면 등기우편으로 발송되고 수취인에게 도달하였을 때부터 송달완료된 사실에 관해 알림을 알아볼 수 있다. 

1-4 송달이후

송달 이후에 보통 현재 거주자에게 연락이 온다. 연락이 오지 않았어도 걱정할 필요가 없다. 찾아갈 필요도 없고 잔금 납부 시 인도명령과 점유이전금지가처분을 신청한다. 만약 연락이 왔다면 미리 준비해 놓은 대본에 맞추어 이야기를 한다. 미리 만들어놓은 대본이란 이사날짜, 지원할 수 있는 이사비용의 상한선, 이후 인도명령등의 절차에 관한 사항이다. 자연스럽게 이야기하면 되지만 현 상황에 대해 물어보면 최대한 쉽게 이야기 하고 정해진 날짜까지 퇴거하는 부분을 언급한다. 이부분을 좀 타이트하게 먼저 이야기 하면 거주자 쪽에서 먼저 언제 정도까지 나가겠다고 이야기를 할 것이다. 실제로 주거자들은 대부분 이사비명목도 어느 정도 알기 때문에 이 단계에서 언제까지 나가겠으니 얼마 달라고 할 것이다. 이 부분에 대한 내용에 감정소모 할 필요 없이 정한 금액 상한선을 넘어선다면 생각해 보겠다고만 말하고 위에서 말한 대로 이후 내용증명을 보낼 필요는 없다. 명심하자 급한 것은 거주자이지 절대 낙찰자가 아니다.   

 

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