공매 란? 온비드 이용방법 부터 법원 경매와의 차이점

글 개요

부동산을 취득하는 방법에는 여러 가지가 있다. 일반적인 매매를 통해 취득하는 방법과 지금까지 알아본 법원경매를 통해 취득, 그리고 오늘 이야기해볼 '공매'를 통해 취득하는 방법이다. 어느 방법이나 부동산을 취득하는 방법일뿐 어떤 게 더 싸다, 더 좋다고 말할 수 있는 것은 아니다. 우리는 넓은 의미에서 부동산 투자자이다. 부동산에 투자해서 수익률을 내는 것이 목적이다. 부동산이 좋다면 어떤 방법이 로든 가장 저렴한 가격으로 취득을 해서 많은 수익률을 내는 것이다. 그런 의미에서 매매는 시세대로 받으니 수익률이 작다고 할 수도 있다. 하지만 급매로 나오는 물건이나, 수요가 적고 공급이 많아지는 시기 즉 금리가 오르거나 시장이 좋지 않은 시기에는 매매로도 얼마든지 저렴하게 살 수 있다. 이 경우에는 2년 전 시세인 경매 물건보다 매매물건이 싸질 수도 있기 때문이다. 그렇기 때문에 우리는 경매, 매매 나눌 것이 아니라 적재적소에 선택하여 물건을 취득해야 한다. 

목 차

1. 공 매

1. 공 매

공매란 세금 체납등으로 체납자들한테 받을 돈을 공공기관이 매각해서 바꾸는 경매라고 생각하면 된다. 그리고 공공기관들이 매각한 물건을 경매를 통해 현금화 해서 세금을 충당하는 데에 그 목적이 있다. 이 매각 물건들을 올려주고 관리해주는 곳이 있는데 그곳이 '한국자산관리공사' 이른바 캠코라고 하는 곳이다. 공매는 이런 체납 물건들 외에도 신탁회사에 맡겨진 물건들도 있다. 또한 공공기관이나 정부기관에서 사용 연한이 지나거나 불용 처리된 물건들도 나온다. 

1-1 공매와 법원 경매와의 차이

위에서도 간략하게 이야기 했지만 공매의 경우 체납으로 인한 가압류 압류등으로 공공기관에서 매각한 물건이 많다. 일반적인 금융회사의 근저당으로 인해 나오는 법원 경매와는 차이가 많다고 볼 수 있다. 그렇기 때문에 공매는 국세징수법을 법원 경매는 민사집행법을 따라간다. 또한 매각물건만 있는 법원 경매 물건과는 다르게 주차장, 아파트, 공공기관건물의 임대형태 물건들도 많이 나온다.  

1-1-1 인터넷입찰

공개입찰 형식의 매각당일 법원에 나와서 입찰해야 하는 법원 경매와 다르게 공매 물건은 인터넷 입찰이 가능하다. 최저 입찰 방식은 동일하며, 공매는 하루가 아닌 정해진 기간 내에 입찰하고 기간 이후 낙찰자가 선정되는 방식이다. 물건에 따라서 사용계획서 등을 제출하여야 한다. 또한 경매계에서 진행하는 법원 경매와 다르게 매각 물건에 대한 담당자가 각 물건별로 기관별로 다르기 때문에 해당 물건에 대한 설명 또한 자세하게 들을 수 있고, 임장시에도 관련 담당자가 동행해서 자세히 볼 수 있다는 부분이 다르다.

1-1-2 인도명령제도

공매는 인터넷입찰로 인하여 입찰의 편의성도 좋고 담당자로부터 자세한 이야기도 들을 수 있어서 권리분석이나 임장시에도 많은 자료와 도움을 받을 수 있는 장점이 있다. 하지만 문제는 법원경매와 다르게 '인도명령제도'가 없다. 지난 글에서 법원 경매의 경우 해당 물건 취득후 명도시 어려움이 있다면 인도명령제도를 통해 계고를 하고 이 인도명령을 통해 강제집행까지 가능 하다고 알았다. 따라서 내용증명과 인도명령만으로도 명도시 불가피한 감정소모와 시간 그리고 비용을 아낄 수 있다. 반면에 공매는 이 인도명령제도가 없기 때문에 명도소송을 진행해야한다. 명도소송을 통해 판결물등의 집행권원이 나와야지만 이를 통해 강제 집행을 할 수가 있다. 그렇기 때문에 권리분석상 나오지 않은 임차인등의 보증금들, 권리들로 인하여 명도시 어려움을 겪을 수 있다.

1-1-3 물건의 종류

법원 경매에서는 물건을 크게 부동산 동산으로 나뉘며, 동산의 경우에는 차량, 중기, 선박등의 물건들이 있다. 공매는 이런 기본적인 부동산, 동산의 종류가 다양하다. 공공기관 물건인 파출소나 소방서, 우체국등의 건물들이 나오기도 하고, 고등학교 매점, 교도소 직업훈련소, 군대 판매시설 등 다양한 부동산 종류가 있으며, 동산에도 경찰차로 쓰던 자동차, 오토바이등부터 유가증권, 기계, 회원권 심지어 금팔찌등 귀금속, 아이팟까지도 나온다. 또한 구리등의 원자재, 기판 등의 일괄 매각을 통해 재활용할 수 있는 원자재 가공물들 까지 한정적인 법원 경매 물건에 비해 다양하다고 볼 수 있다. 

1-1-3 절차

공매의 절차는 법원 경매와 유사 하지만 큰 차이점이 있다. 공유자 우선 매수신고같은 것이 없고 차순위 매수자 신고등도 없다 또한 일주일단위로 유찰이 된다는 것이다. 월요일부터 ~수요일까지 입찰기간을 정하고 목요일 결과가 공고되고, 입찰자가 없으면 다음 주에는 10%가 떨어진 가격으로 공고된다. 대신 50%까지 떨어지면 재선정을 해서 재공고 된다. 매각 부분에서도 차이가 있다. 세금의 징수가 목적인 공매이기 때문에 체납자가 확정 전까지 세금을 낸다면 공매는 취소된다. 반면 확정 이후의 경우 낙찰자의 동의를 받아야 한다. 또한 잔금납부의 경우에도 3천만 원 미만일 경우 결정 이후 7일 이내, 이상일 경우 30일 이내 납부해야 한다. 기간이 지났어도 경매와 달리 지연에 따른 이자도 납부할 필요가 없다. 기한이 넘어가면 재공고 절차에 들어가고 납부 이후 60일 이내 등기를 마치면 공매절차는 완료가 된다. 

1-2 온비드

위에서 공매는 인터넷 입찰로 입찰을 한다고 했다. 그렇다면 어디서 입찰을 할 수 있는 것일까? 여러 경매사이트가 있는 법원 경매 사이트와 다르게 공매는 물건을 보고 입찰 할 수 있는 캠코에서 관리하는 웹서비스가 있다 그것이 바로'온비드'이다. 온비드는 PC 로도 볼 수 있고 스마트 폰에 어플을 다운 받아서도 볼 수 있다. 

온비드 바로가기

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온비드 메인 화면 이다. 우선 회원가입을 하고 향후 입찰등을 위해 인증서를 연동한다(네이버인증서등).

부동산과 동산으로 큰 카테고리가 있으며, 여기서는 부동산에 대해서만 예를 들어 보겠다.

  부동산의 물건검색탭으로 들어간다. 해당 화면에서는 소재지기준으로 물건을 볼 수가 있으며, 또 각 용도에 따라 면적과 입찰가에 따라 검색할 수 있다. 여기서는 대전광역시 소재에 주거 건물에 대해서 검색해 보겠다.

물건이 3개 나온다. 하나는 이중 첫 번째 반석동 물건을 보도록 하겠다. 상세이동을 하면 이 부동산에 대한 정보가 나오고 공고이동을 하면 해당 물건의 공고페이지가 나온다. 공고페이지에는 공고문을 다운로드할 수 있으며 해당 부동산의 표시 외 입찰방법 등을 볼 수가 있다. 그 밖에 해당 기관에서 요구하는 추가 첨부 서류등이 기재되어 있으니 입찰 전 공고문은 무조건 다운로드하여서 확인하여야 한다.

상세이동 페이지에는 물건 정보등과 감정평가서 임차인 정보 권리분석 자료등이 있다. 해당 문건들을 통해 권리분석을 해보고 필요 문의사항을 정리해서 담당자정보에 기재되어 있는 전화번호로 전화해서 문의하면 된다. 또한 임장시에도 인접한 담담 기관의 담당자가 배정되어서 나오니 무턱대고 임장을 가지 말고 담당자를 대동해서 임차인이 없으면 해당 물건을 볼 수 있다. 임장 후 입찰은 간단하다 아래 입찰 버튼을 눌러 본인인증을 하고 납부방법 선택 후 보증금(입찰가 10%) 납부하면 끝이다. 이후 입찰한주 낙찰 결과를 알 수 있다.

공매는 이처럼 법원 경매에 비해 입찰의 장벽이 쉬운 장점이 있다. 온라인으로 진행하니 손으로 실수 할 수 있는 부분들을 방지할 수도 있고 담당자와 통화를 통해 해당물건의 자세한 사항을 상담받을 수도 있다. 또한 법원 경매의 비해 아직은 경쟁률이 높지 않아 원하는 가격에 물건을 취득할 수 있다는 것도 장점이다. 하지만 위에서 말한 대로 권리분석이나 명도에 어려움이 있을 수 있으니 조심하여야 한다. 

 

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