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글개요
지난 글에서는 물권이 있을 경우 물권을 원인으로 한 법원 경매 중 임의 경매(#47 임의경매)에 대해서 알아보았다. 하지만 전세권, 근저당권등의 물권이 없다면 빌려준 내 돈은 받지 못할까? 그렇지 않다. 확실한 물권이 없더라도 대체할만한 확실한 채권이 있다면 그걸 원인으로 한 경매를 신청할 수 있다. 그것이 바로 오늘 알아볼 '강제 경매'이다. 임의 경매에 비해서 절차가 복잡하고 경매까지의 기간이 더 소요될 수 있지만, 그에 반해 강제 경매는 받을 수 있는 금액을 전부 해서 조정받을 수 있는 장점도 있을 수 있다. 이번글에서는 강제 경매란 무엇이고 어떤 절차로 경매가 진행되고 어떻게 신청하는지 그리고 임의경매와의 차이점도 알아보도록 하겠다.
목차
1. 강제경매
1. 강제경매
기본적인 뜻은 부당산에 대한 강제집행의 방법으로서 법원에서 채무자의 부동산을 압류, 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차(민사집행법, 제77조)라고 법에서는 명시하고 있다.
1-1 임의경매 차이점
1-1-1 집행권원
강제경매는 임의 경매와 다르게 집행권원이 필요하다. 이는 법원의 판결문 같이 법률상 집행력을 인정한 공문서로 확정판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정 지급명령, 공정증서등이다. 쉽게 말해 채무자로부터 받을 채권이 존재하며, 채무자는 이를 갚아야 한다는 것을 증명해 주는 것이다.
1-1-2 기간
위에서 말한 집행권원을 위해서는 판결문등을 받아야 하고,이를 위한 소송등과 혹시 모를 임의 처분 점유등을 고려한 가처분, 가압류 등 기간을 상정하면, 물권 자체가 집행권원이 되어 실시되는 임의 경매에 비해 최소 1년 정도가 더 소요된다고 보면 된다.
1-1-3 절차
일단 경매개시 결정이되면 이후 절차는 동일하며, 우리 같은 낙찰자입장에서는 두 가지는 크게 신경 쓸 필요가 없다. 하지만, 경매 취소가 될 경우에 결과는 다르다. 경매원인인 물권의 효력 자체가 없어지는 임의 경매는 낙찰자체가 무효가 될 수 있지만 강제경매의 경우에는 법원에서 판결한 집행권원을 가지고 경매를 진행한 것이기 때문에 무효가 되는 경우는 거의 없다고 보면 된다.
1-2 강제경매 신청
강제경매의 경우 꼭 보증금 반환을 위한 강제경매만 있는 것은 아니다. 하지만 보증금의 경우 실생활에 널리 있고 누군가에게나 너무도 소중한 돈이기에 보증금 반환 소송을 기초로 한 강제 경매에 대해서 알아보도록 하겠다. 여기서는 보증보험이나 최우선변제조건, 소액임차인등은 다루지 않겠다 또한 집행권원 획득 이후의 경매절차의 경우 동일하기 때문에 상세내용은 지난 글(#2 법원경매절차)을 참고한다.
1-2-1 집행권원
강제 경매를 위해서는 반드시 '집행권원'이 있어야 하고, 그 첫 시작은 대항력이다. 바로 임차인이란 것을 증명되고 이를 근거로 소송을 한다면, 높은 확률로 승소할 수 있다. 기본적으로 본인이 임차인의 조건(#11 임차인 성립요건, #12전세권과 임차권)을 가지고 있다면 집행권원 획득을 위한 '보증금반환청구소송'을 진행하여야 한다. 이는 개인으로 진행해도 되고, 변호사를 선임하여 진행해도 된다. 전자의 경우 처음에는 굉장히 어렵고 시간이 오래 걸리겠지만 개인의 지식 습득과 비용을 아낄 수 있고 후자의 경우 맘 편히 시키는 것만 하면 된다는 것이다. 임차인의 요건만 갖추었다면 소송의 결과는 거의 다 승소가 확실하기 때문이다.
1-2-2 내용증명
보증금을 받기 위한 그 첫 단계로 내용증명을 보낼 필요가 있다. 다음 단계에서 바로 소송의 단계로 갈 수도 있고 빠른 경매를 위해 지급명령을 할 수도 있다. 하지만 우선적으로 다음 단계로 나아가기 위해서는 계약기간이 종료되었고 계약내용에 따라 전세보증금을 나한테 주어야 하고 안 준다면 이후 절차로 지급명령과 소송으로 이어질 것이라는 내용과 이를 채무자(임대인)에게 전달했다는 공적인 증명이 필요한 것이다. 그것이 바로 내용 증명이며 하는 방법에 관한 사항은 ' #42 내용증명 ' 글을 참고한다.
1-2-3 지급명령
이제 선택을 해야 할 단계이다. 이 지급명령이라는 것은 금전의 지급을 목적으로 한 청구권의 원인과 결과가 당연시되는 경우 소송보단 신속하게 해결할 수 있도록 법원에서 임대인은 임차인게게 보증금을 지급하라는 것이다. 이를 통해 집행권원으로 하여금 빠른 강제경매 절차에 들어갈 수도 있다. 그리고 1년 정도를 기약해야 하는 소송과 달리 몇 달 만에 가능한 경우로 법원 출석 또한 필요 없다. 하지만 위에서 말했듯이 당연시되는 결과에 따라서 즉, 채무자(임대인)도 인정해야지만 빠르게 진행된다는 것으로 이의 신청이 들어올 경우 지연이 될 수밖에 없다. 그렇기 때문에 깡통전세사기등의 고의적인 사건에는 맞지 않고 연락이 되지 않는 임차인 등게게 공시송달을 통해 강제경매 절차를 빠르게 진행하는데 도움이 될 수 있는 방법이다. 전자소송을 통해 소송에 비해 쉽게 청구 가능하다.(나 홀로 소송 지급명령) 대신 반드시 전자소송 홈페이지에 가입하고 인증서 사용자 등록을 마치길 바란다.
전자소송 홈페이지
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전자소송 홈페이지엥서 서류제출 -> 지급명령 -> 지급명령신청서로 이동한다.
이후 본인 작성 동의 -> 사건, 소가(보증금), 청구금액(보증금) 법원(관할법원, 청구인 근처 법원 무관) -> 당사자 입력(채권자, 청구인의 정보, 채무자의 정보) 입력 후 청구취지를 입력한다. 청구취지는 청구금액을 지급하라는 지급명령을 구한다는 것으로 아래 청구취지 예를 참고해서 적는다.(청구금액 발생에 관한 내용은 청구원인에 적어도 무관)
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그다음 청구원인은 돈을 청구하는 근거로 적는 것으로 청구취지와 비슷하지만, 현재의 상황 등을 고려해 사실관계에 기초한 호소하는 내용을 적으면 된다. 이후 첨부서류에는 계약서, 내용증명, 입금영수증 등을 업로드하면 된다.
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이후에는 신청서를 재확인하고 문제가 없다면 소송비용(인지액, 송달료)을 납부, 제출하면 완료가 된다. 정상적으로 접수가 되고 법원에서 문제가 없다고 판단되면 채무자에게 지급명령정본을 송달하게 되며, 이를 통해 강제 경매 신청의 단계로 가도 되고 이의 신청등이 발생한다면 결국 소송으로 가게 된다.
1-2-4 보증금 반환 청구 소송
지급명령 이전에도 정상적인 임대인이라면, 날짜에 맞춰서 반환을 해줬을 것이다. 내용증명 송달 이후 연락이 없는 임대인이라면, 지급명령 이후에도 연락이 되지 않을 것이고, 주소보정등을 통해 공시송달이 되었다면 이를 통해 강제 경매등의 신청의 단계로 갈 수 있다. 하지만 송달이 되지 않거나 고의적으로 이의을 제기, 연기를 하게 되면 결국 소송으로 갈 수밖에 없다. 소송은 지급명령에 비해 법원 출석도 해야 하고 변론등도 필요하지만 지급명령에 비해 효력이 명확하고 이후 절차 등이 보다 쉽게 진행될 수 있기 때문에 지급명령을 건너뛰고 소송으로 바로 진행하는 것도 방법이다. 여기서는 직접 하는 방법을 간단히 설명하고 세세한 부분은 스킵하도록 한다. 큰 틀에서 소송, 신청등은 위의 지급명령 신청과도 동일하다. 다만 신청서를 작성하는 지급명령과 달리 소송의 경우 소장을 작성해야 한다. 전자소송 홈페이지에서 로그인 이후 서류제출 -> 민사서류 -> 소장 -> 전자소송동의 후(당사자작성) 진행한다.
1-2-4-1 사건정보
사건정보에는 사건에 대한 기본정보와 원고인, 피고인의 인적사항, 청구취지와 원인 등 소송에 대한 모든 내용을 서술하고 입력하는 곳이다. 임대차 보증금 반환에 대한 소송 이므로 이에 대한 내용을 선택하고 기입한다. 잠깐 설명하자면 청구구분에는 재산권상 청구와 비재산권상 청구고 나뉘고 이것은 각각 재산권에 관한 금전, 채권등 받을 돈에 관한 사항이라면 전자를 신분이나, 친권등의 그 외의 것을 후자를 칭한다. 여기서는 보증금인 금전의 청구이므로 재산권상 청구가 되고 소가의 경우 받을 돈으로서 보증금의 금액을 적으면 된다. 그리고 재산권의 소의 경우 관할 법원등은 꼭 피고인의 주소 관할 법원이 아닌 청구인이 편한 곳으로 하면 된다.
다음원고인, 피고인의 인적사항이다. 이경우 원고인인 본인이기 때문에 별문제 없지만 피고인의 경우 주민번호를 모를 수가 있는데 등기부등본등과 계약서등을 참고해서 적고 모른다면 이를 가지고 주민센터에서 피고인의 초본을 발급받을 수 있다. 최대한 피고인의 인적사항을 최신화된 정보로 적어야 송달등의 절차에 지연이 발생하지 않는다.
가장 중요한 청구 취지와 청구 원인이다. 청구취지는 위의 지급명령과 동일하게 간단한 소송의 판결을 바라는 부분을 적으면 된다. 이 경우 위의 지급명령때와 마찬가지로 지연이자에 대한 청구 12% 등을 포함한 것과 소송비용 등을 청구한다.
청구 원인의 경우 사실관계에 기초한 피고의 괘씸한 부분에 대해 호소하는 글형태로 적어야 한다. 이를 통해 사실 관계적으로나 도의적으로나 피고인은 나쁜 놈이고 이를 통해 원고인은 고통을 받고 있다는 부분이 드러나야 한다. 물론 사실관계에 대한 명시와 아주 약간의 호소이다. 각각 아래 예시글을 참고해서 적는다
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1-2-4-2 입증/첨부서류
위의 청구원인등을 입증할 수 있는 서류를 제출하는 것으로 즉, 증거가 될 수 있는 사실을 뒷받침해 줄 문서이다. 여기에는 전세계약서, 입금영수증, 내용증명 등 문서로 될 수 있는 증빙자료와 중개사의 증언, 통화시도 녹음등 부가적인 증거자료등이 해당될 수 있다. 여기서 앞서 말한 내용증명을 통해 전화 시도 후 연락이 되지 않아 해지에 대한 통보와 이에 따른 보증금 반환에 대해 내용증명을 송달하였으나 이에 응하지 않았다는 것을 입증할 수 있는 부분이다. 그다음 첨부 서류는 해당 부동산의 등기부등본이나 건축물대장 토지대장, 등초본등 부가적으로 참고가 되는 서류들로 첨부해도 되고 안해도 무방하다.
1-2-4-3 작성문서확인 및 전자서명
이후에는 지금까지 했던 부분들의 누락이나 오탈자 등을 확인하고 최종 소장의 내용을 확인하여야 한다. 이 부분 그대로 소장이 접수되고 이후 사건 열람 또는 피고인에게 내용 송달이 되는 부분이기 때문에 꼭 꼼꼼히 확인 후 문제가 없다면 전자서명을 하면 작성은 다 끝나게 된다..
1-2-4-4 소송비용 납부 및 제출
소송비용은 인지액과 송달료로 구분되며 인지액은 보통 받을 돈에 비례해서 계산해서 나온다. 미리계산등이 화면에서 가능하니 참고하면 되고 송달료는 송달에 따른 비용이기 때문에 받을 사람에 수 기본 원고, 피고 2명으로 계산하면 되고 이 역시 화면에서 가능하다. 이후 각 금액을 납부하면 제출화면이 나오고 이경우 접수증명신청서를 원한다면 생성하고 제출을 하면 된다.
1-2-5 경매
지급명령 또는 보증금반환소송을 통해 판결문이 나오고 이를 통해 집행권원을 획득할 수 있다. 이 집행권원으로 경매 신청(#2법원경매절차)에 들어갈 수 있으며, 이를 통해 경매 이후 배당을 받을 수 있는 것이다. 하지만 문제는 여전히 남아있다. 배당받더라도 낙찰금액이 보증금보다 낮은 경우 결국에는 울며 겨자 먹기로 해당 부동산을 본인이 매수하는 경우도 발생하는 것이다. 따라서 국토부에서 실시하는 안심전세 서비스 등이나 철저한 시세를 통해 적당가액을 알아야 한다. 기억하자 부동산은 건물이 비싼 것이 아니라 땅값이다.
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