부실 채권? 나에게는 기회" NPL "개념 , 활용 경매 투자 방법

글 개요

여러 글을 통해서 용어나 관련 지식들을 알게 되었을 것이다. 하지만 이런 용어나 지식들은 절대 입찰할 물건을 정하는 데에 중요한 기준이 되어서는 안 된다. 또한 법원 경매를 통해 부동산을 취득하는 것은 결코 경매는 저렴하니까라는 지식으로 접근해서는 안 되는 것이다. 중요한 건 매매로든 경매로든 두 가지 방법 모두 결국에는 부동산을 취득하는 방법 중에 하나일 뿐인 것이다. 계속 이야기하는 이유는 많은 사람들이 부동산이 주가 아닌 경매가 주가 되기 때문이다. 마찬가지로 부동산이 주가 아닌 각 종 물권과 특수 물건이 주가 되기 때문이다. 기본은 물건이다. 좋은 물건이라면 유찰이 되지 않은 신건일 때도 살 수 있어야 한다. 좋은 물건이라면 각 종 물권들이 여러 개라 할지라도 도전해 봐야 하는 것이다. 이 글들을 보는 당신들은 그러기를 바란다. 대중적이지 않아야 부자가 될 수 있다. 어차피 자본들은 한계가 있다. 그 자본을 나누어 갖는 것이다. 많은 사람들이 왔다간 행사장에는 좋은 물건이 남아 있지 않다. 오늘 알아볼 NPL은 대중적이지 않는 세계라고 볼 수 있다. 하지만 NPL이라고 무조건 좋은 것이 아니다. NPL 물건만 쫒으라는 것이 절대 아니다. 좋은 물건을 저렴하게 취득하기 위한 한 방법일 뿐 그 이상도 그 이하도 아니다. 다시 한번 말하지만 가장 중요한 건 좋은 물건이다. 이 글에서는 NPL의 정의에 대해서 중점으로 알아보겠다. 실무에서 사용할 수 있는 예시도 알아보겠다. 하지만 상황에 맞추어 NPL을 이용할 수 있는 것이기 때문에 이 글이 전부라고 생각하면 안 된다. NPL을 다 알려고 한다면 엄청난 시간이 소요될 것이다. 이 글을 보고 더 알고자 한다면 여러 매체를 통해 학습한다. 기본을 알아야 실무에 적용할 수 있는 것이다. 응용할 수 있는 능력을 키워야 한다.

목 차

1. NPL

1. NPL

None Performing Loan의 약자로 3개월 이상 연체된 '고정' 이하 여신을 말한다. 즉 부실대출금과 부실지급보증금을 합친 개념으로 빌려준 돈을 회수할 가능성이 없거나 어렵게 된 부실채권을 의미한다. 금융기관이 대출 건전성을 나누는 기준은 '정상', '요주의', '고정'(Sub-standard), '회수의문'(Doutful), '추정손실'(Estimated Loss), 단계로 구분한다. 그 중 담보가 있어 회수 가능성이 있는 경우를 '고정', 담보가 없는 경우를 '회수의문'과 '추정손실'로 구분한다. 이 중 '고정' 이하의 채권에 대해 회수가능성이 적은 부실채권인 'NPL'로 보는 것이다.

1-1매각

개인과의 거래는 할 수 없기 때문에 금융기관등은 자신들이 보유한 부실채권(NPL)을 신용정보회사나 여신전문금융회사, 저축은행등 경매 등을 통해 싼 가격에 매각한다. 이를 매입한 회사는 채권의 추심이나 재매각을 통해 수익을 올린다. 보통 개인이 살 수 있는 부실채권이 여기에 해당한다. 부실채권이 시작은 우리나라의 1997년 외환위기 때이다. 기업들은 줄줄이 도산하고 채권을 회수하지 못한 금융권들도 줄줄이 도산하고 그를 막기 위해 채권을 헐값에 매각하였다. 영화에서 보았던 회사도 있었을 것이다. 외국인들이 대부분이었다. 그로 인해 그들은 막대한 부를 얻게 되었다. 싸게 매입한 채권이 외환위기 이후 경제가 정상화되면서 엄청난 가격으로 되팔 수 있었기 때문이다. 우리가 돌아가면 그렇게 할 수 있을까? 아니다. 최근 방영되었던 재벌집 관련 드라마에서도 이와 비슷한 것이 나오지만 대부분 사람들은 무조건 된다가 아니라 안 되는 핑곗거리를 찾는다. 돌아가더라도 돈이 없어서 투자를 못한다고 하거나 심지어는 나라의 상황에 핑계를 되게 될 것이다. 조그마한 가능성이 있으면 할 수 있는 걸 해야 한다. 부실채권은 근저당권을 매입하는 론세일(Loan Sale)과 론세일이 아닌 것으로 나누어진다.

1-2론세일

론세일은 부실채권을 이용한 투자기법에 기본이다. 신탁이나 여신전문회사와 협의를 거쳐 근저당권을 매입하는 것으로 해당 채권의 주체가 바뀌는 것이다. 이를 통해 이자를 포함한 채권최고액을 낙찰을 통해 배당받음으로써 차액에 대한 수익이 생기는 것이다. 물론 대부업 법인등 일부 조건이 갖추어져야 매입이 가능하다. 말로만 들으면 쉽게 큰 수익을 낼 수 있을 것 같지만 실무에서는 그렇지 않다. 선수 위 채권을 매입했더라도 채권최고액에 미쳐서 낙찰되는 경우가 적지 않기 때문이다. 그렇기 때문에 채권최고액 대비 싸게 채권이 공고 나왔다 하더라도 해당 부동산의 가치를 알아봐야 한다. 시세대비 채권최고액의 비율, 향후 가치, 주변 상권 등을 임장을 통해 알아봐야 한다.

1-3론세일이외

론세일 이외의 종류에는 채무의 동일성은 유지하면서 채무자의 지위를 이전하는 형태인 채무인수, 경매배당절차 종료 전 채권매각과 관련한 대금을 청산하고 양도하는 사전정산, 경매배당절차 종료 이후 하는 사후정산 이 있다. 큰 차이점은 론세일과 다르게 근저당권자의 주체가 바뀌지 않는다는 것이다. 그렇기 때문에 론세일에 비해 더 쉽고 잘 팔 수 있는 장점이 있다. 이밖에도 등기부변경이 필요 없고 채권자의 변경 신고, 질권대출필요성이 없다. 하지만 채권양도 토이와 잔금납부화 상계신청등이 종류에 따라 필요하다.

1-4투자

부실채권(NPL)을 이용하는 투자 방법은 실무에서는 부동산의 가치하락을 막기 위해 연기, 변경등의 물건에도 활용할 수 있다. 시세보다 많이 떨어진 해당 물건의 채권자를 찾아가서 채권금액을 협의하고 계약을 체결하여 보전 금액을 더한 금액을 입찰하고 낙찰 후 보전금액을 채권자에게 돌려받는 형식이다. 이를 통해 적은 금액을 통해 많은 투자가치를 얻을 수 있다. 하지만 제일 중요한 것은 부동산이다. 부동산을 임장을 가서 입찰할 가치가 없으면 권리분석을 할 필요도 없다. 선수 위의 채권이 있고 협의할 가치가 있는 금액이라면 채권자와 접촉해 협의하는 것이다. AMP(AssetManagementPrice) 즉 처분예정가격에 대해 협의해야 한다. 신탁공매등으로 개인이 매입할 수도 있다. 앞에서 말한 대위변제를 통해 수익을 낼 수도 있다. 명심하자 제일 중요한 것은 부동산이다.

 

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