티스토리 뷰
글개요
길은 어디에나 있다. 산에도 길이 있고 개울가에도 길은 있다. 지난 글을 통해 맹지일 경우에도 지역권 설정을 통해 길을 사용하는 방법도 알 수 있었다. 우리가 부동산 투자를 하다 보면, 현황지도와 임장을 통해 진입로가 애매한 길 또는 도로를 많이 볼 수 있다. 즉 건축법상 도로라고 인정을 받을 수 있을까 없을까이다. 이 도로라는 것의 여부에 따라 부동산의 가치는 하락할 수도 있다. 오늘 시간에는 이 도로에 대해 정의해보고 종류를 알아보며, 실제 투자 시 고민하고 생각해야 할 부분까지 알아보도록 하겠다.
<목차
1.도로
1-1 공도
1-2 사도
1-3 현황도로
2. 실무에서의 도로
1. 도로
도로는 건축법상으로 보행과 자동차 통행이 가능한 4M 이상 도로 및 예정도로를 말한다(건축법 제2조 제1항 제11호). 자동차 전용도로등은 여기서 이야기하는 도로가 될 수 없다. 왜 도로가 중요하냐면 도로에 인접해 있어야만 건축허가가 나기 때문이다. 더 쉽게 말하자면 소방법에 따라 불나면 소방차가 와야 하는 데 최소한 불 끌 수 있는 진입로가 있어야 하기 때문이다. 또한 건물은 4M 도로에 2M 이상 붙어 있어야 한다. 하지만 4M가 되지 않더라도 별다른 방법이 없어 도로라고 인정해 주는 경우도 있고 도로를 이용하는데 돈을 내야 하는 경우도 있다.
1-1 공도
공도는 말 그대로 공공도로로 국가, 지자체 소유의 도로라고 볼 수 있다. 건축법상에서 말하는 도로와 국계법상 도로, 도로법상 도로로 나눌 수 있는데 부동산 쪽에서는 해당 토지를 개발하는 목적이기 때문에 건축법상 도로인 공도에 대해서만 알고 있으면 된다. 공도는 건축법상 도로를 따라가기 때문에 해당물건에 있는 공도가 폭 4M가 안된다면 공도의 중심선에서 본인 소유의 토지를 매입해야 하고 이에 따른 보상금등이 존재할 수 있다.
1-2 사도
사도는 개인 소유의 도로이다. 해당 토지까지 진입로가 없을 때 개인이 토지 일부를 도로로 만드는 것에 해당하며,
앞서 말한 이후 이 진입로를 사용하기 위해 지역권 같은 것을 설정한다. 법적으로도 대안이 없는 진입로를 막고 통행료를 받는 것은 금지되고 교통방해죄가 성립된다. 하지만 이 대안이라는 기준이 애매한 부분이 있어 법적 다툼이 있을 수 있는 부분이다. 또한 이 경우 지자체에 따라 4M가 되지 않더라도 특례를 통해 현황상 도로로 인정해 준다.
1-3 현황도로
공도와 사도 중 일부가 이에 해당할 수 있는 진입로에 대한 별다른 방법이 없고 오랫동안 도로로 사용되거나 할 경우 지차체 특례로 현황상 도로로 사용할 수 있고 이를 통해 건축 또한 가능하다. 대부분 시골길의 농로나 마을 진입로 같은 곳이 해당된다.
2. 실무에서의 도로
실무에서는 이 도로가 굉장히 중요하다. 공장 같은 경우 진입로가 좁을 경우 트레일러나 큰 트럭 등이 진입이 어렵기 때문에 도로의 유형등을 따져서 매입 후 도로를 넓히는 방법 등을 강구해야 하기 때문이다. 또한 맹지나 경사진 토지의 경우 땅을 다 다지는 경우에 법지(못쓰는 땅)와 지반을 다지기 위한 성토비용 등을 종합해서 입찰가에 반영해야 한다. 실제 사용 가능한 토지등이 줄어들기 때문이다. 또한 경사도 또한 지자체의 따라 준공이 어려운 경우가 있으니 이 경우 또한 지도와 임장을 통해 충분히 확인하여야 할 부분 이다. 일단 입찰할 물건의 진입로가 도로라고 인정이 되지 않는다면 이후 도로를 만드는 비용이 들어가고 주도에 내 토지가 인접해 있다면 부족한 만큼 내주어야 하기 때문에 이 부분도 꼭 확인하여야 하는 부분이다. 경매로 하는 이유는 단한가지다. 안전마진 확보다. 확보한 만큼 가치를 높일 수 있는 부분에 투자를 한다면 다른 사람들에게는 가치없을 수 있는 부동산이 당신에게는 부를 가져다 줄지 모른다.