보전산지 ? 개발 불가 지역 ? 지역 구분에 따른 토지 분류

글 개요

지난 글에서는 일반적인 도시지역에 대해 알아 보았다. 도시지역의 경우 녹지지역을 제외하고 각 지역의 특성에 맞추어 개발, 건축등이 제한없이 대부분 가능했다. 이번 글에서는 지역 구분 중 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에 대해 정의한다. 실제 법원 경매를 통한 투자 시 수익성은 적은 지역이다. 개발, 건축에 제한이 있다. 수십년이 지나도 개발을 할 수 없는 지역도 있다. 투자 가치로써 피해야 할 지역에 대해서 알게 될 것이다. 반면에 매우 저렴한 가격에 토지를 매입 할 수 있다. 향후 도로 개발등으로 인하여 높은 수익율이 기대 할 수 있다. 

목 차

1. 관리지역
  1-1 보전관리지역
  1-2 생산관리지역
  1-3 계획관리지역
2. 농림지역
3. 자연환경보전지역

1. 관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농업의 진흥 및 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말한다. 준농립지역의 난개발을 방지하고 후개발을 위하여 '국토이용관리법'과'도시계획법'이 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'로 통합 되면서 준도시지역과 준농림지역이 바뀐것이다. 따라서 농업 및 산림의 보전을 목적으로 하면서도 개발의 목적도 가지고 있다. 관리지역은 토지적성평가에 따라 보전, 생산, 계획관리지역으로 나누어 지정 관리한다.
모든 관리지역의 건축물은 4층 이하로 제한한다.

1-1 보전관리지역

보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로는 지정하기 곤란한 지역을 말한다.다시 말해 도시지역 사이에 위치하여서 도시지역이 확장하게 될 계획이나 개발이 행하여 질 가능성이 있어 보전은 하되 개발 건출이 허용될 수 있는 지역이다. 건폐율은 20%이하이고 용적율은 50%~80% 이다. 건페율이 작아서 토지에 비해 건축물은 작아지지만 마당, 텃밭등을 크게 가질 수 있다. 가능한 건축은 단독주택,학교, 제1종 근린시설(휴게음식점,제과점제외), 제2종 근린시설 일부, 종교집회장, 의료시설, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설, 동물 및 식물 관련 일부시설, 발전시설, 묘지관련시설, 장례시설, 야영장시설 등이다.

[별표 17] 보전관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(제26조제1항제17호 관련)(새만금 도시계획기준).hwp

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1-2 생산관리지역

생산관리지역은 농업,임업,어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계를 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말한다. 건폐율과 용적율은 보전관리지역과 동일하다. 단독주택, 제1종 근린생활시설(공중화장실, 대피소등), 학교, 운동장, 창고, 교정 및 국방시설, 발전시설, 공동주택(아파트제외), 제2종 근린생활시설 일부, 의료시설, 노유자시설, 수련시설, 공장(도정공장,식품공장,폐수를 전량 재이용 또는 전량 위탁처리하는 제조시설), 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설일부, 자원순환 관련 시설, 방송통신시설, 묘지관련시설, 장례시설, 야영장 시설등이 가능하다.

[별표 19] 생산관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제18호관련)(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령).pdf

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1-3 계획관리지역

계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 개발을 하려는 지역으로 체계적인 계획 관리가 필요한 지역을 말한다. 제2종지구단위계획의 수립이 불가능한 보전관리지역과 생산관리지역과는 다르게 수립이 가능하다. 따라서 용적율과 건폐율의 허용을 통해 층수의 제한을 조정하거나 넓은 평수의 건축이 가능하다. 제한을 받는 건축물도 일부 허용 될 수있다. 이를 통해 같은 면적 대비 토지 가치를 높일 수 있다. 건폐율은 40%이하이고 용적율은 50%~100%이다. 허용 가능한 건축물은 나머지 지역들과 비슷하다. 아파트, 휴게음식점, 제과점, 판매시설, 숙박시설, 위락시설, 폐수를 전량 재이용하거나 전량 위탁하지 않는 공장, 종교시설, 문화 및 집회시설, 운수시설, 종합병원, 치과병원, 한방병원, 위험물 처리 및 저장시설 등은 건축의 제한을 받는다. 근린생활시설은 주택가와 인접해 주민들의 생활편의를 도울 수 있는 시설들은 말한다. 계획관리지역은 대부분의 근린생활시설이 가능하다. 또한 2종지구단위계획 수립 시 부지면적이 3만제곱미터이상일 때 아파트도 건축 가능하다. 그렇기 때문에 관리지역 중에서는 제일 인기가 좋지만 실제 물건지를 보면 확연하게 개발이 되있다거나 명확한 차이점은 보이지 않는다. 어디가 좋고 어디가 나쁘다라고 판단하는 것 보다 국토개발계획과 도시개발계획을 이해하고 개발호재등을 파악하는 것이 중요하다. 저렴하게 토지를 매입하고 비싸게 판매하여야 한다.

[별표 20] 계획관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제19호관련)(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령).pdf

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2. 농림지역

도시지역에 속하지 않는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로 농업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역이다. 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나눈다.

2-1농업진흥구역

농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모 하기위해 농지가 집단화된 곳으로 개발이 제한된다.

2-2농업보호구역

농업보호구역은 농업환경을 보전하기 위한 곳으로 임야, 잡종지, 대지 등 농지이외 지목도 지정이 가능하고 개발 가능성이 있어 투자가치가 있다.

2-3보전산지

보전산지는 보전산지와 준보전산지로 나누어진다. 보전산지는 임업용산지와 공익용산지로 다시 나누어 진다. 보전산지는 행위의 제한을 받는다.

2-4준보전산지

준보전산지는 지자체의 행위제한을 받기 때문에 개발 가능성이 있다. 농림지역의 건폐율은 20%이하 이고 용적율은 50%~80%이다. 건출 할 수 있는 건축물에는 단독주택(농어가주택), 1종 근린생활시설(공중화장실, 대피소), 초등학교, 창고(농업,임업,축산업,수산업)등이다. 또한 농업진흥지역, 보전산지인 경우에는 각각 '농지법' 과 '산지관리법'에서 정하는 바를 따라야 한다.

3. 자연환경보전지역

수자원, 해안, 생태계 상수원등의 자연환경 및 문화재의 보전, 자원의 보호등을 위하여 필요한 지역을 말한다. 자연환경보전지역안에서의 건폐율은 20%이하 용적율은 50%~80% 이다. 건축물의 용도,종류 및 제한은 기본적으로 '국통의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'에서 정한 바를 따르게 되어 있으나, 다음의 경우에는 해당 법령에서 정하는 바를 따른다. 공원구역은 '자연공원법', 상수원보호구역은 '수도법', 지정문화제 또는 천연기몀물과 그 보호구역은 '문화재보호법', 해양보호구역은 '해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률' , 수산자원보호구역은 '수산자원관리법' 에서 정하는 바에 따른다. 대부분의 건축이 제한되나, 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위안에서 농어가주택, 초등학교, 수질오염 및 경관 훼손의 우려가 없다고 인정하여 도시,군 계획 조례가 정하는 범위내에서 1종근린생활시설일부, 2종근린생화시설일부, 종교시설일부, 양어시설등 만 가능하다.

 

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"녹지 지역에 주택 지을 수 있다?일반 주거 지역?" 용도 지역에 따른 도시 지역