법원 경매 실무 - 물건 구매 시 용도 지구, 용도 구역 중요한 이유

글개요

지난 글에서 용도지역에 대해서 알아보았다. 같은 땅이라고 해도 용도구역에 따라 용적률과 건폐율 그리고 지을 수 있는 건축물등의 개발이 제한되기 때문에 토지에 있어서는 굉장히 중요한 부분이었다. 이번시간에는 용도지역에 더해 건물에 대해 세부적으로 건물에 대한 "용도지구" 그리고 개발 제한 대한 보완적인 성격의 "용도구역"에 대해 알아보도록 하겠다.

 

목차
1. 용도지구
1-1 경관지구
1-2 미관지구
1-3 고도지구
1-4 방재지구
1-5 보존지구
1-6 시설보호지구
1-7 취락지구
1-8 개발진흥지구
2. 용도구역
2-1 개발제한구역
2-2 시가화조정구역
2-3 수산자원보호구역
2-4 도시자연공원구역

---

1. 용도지구

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하기 위해 정부가 지정한 지구로써 도시, 군, 관리 계획으로 결정한 지역을 말한다. 즉 지구에 따라 용도지역에서 지을 수 있는 건물등의 용도, 건폐율, 용적률, 높이등의 제한이 강화되거나 완화될 수 있기 때문에 지구에 대해서도 확인이 필요하다. '국가 법령 센터'로 이동해서 해당 물건의 용도지구에 대한 건축 제한을 확인하고, '자치법규시스템'을 이용해서 해당 물건의 소재지의 도, 시, 군, 계획 조례를 찾아 제한되는 부분의 세부 내용을 확인한다.

▼

1-1 경관지구

경관지구는 자연경관과 도시경관을 보호하려는 목적의 지구로써 산지 등 자연경관의 보호 및 도시의 자연풍치를 유지하는 자영경관지구, 지역 내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호유지하는 수변경관지구, 주거지역의 양호한 환경조성과 도시경관을 보호하는 시가지경관지구로 나누어진다.

1-2 미관지구

미관지구는 건물등의 미관을 유지 관리하는 목적의 지구로써 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지관리하는 중심지미관지구, 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지 관리하는 역사문화미관지구, 그 외의 지역의 미관을 유지관리하는 일반지구로 나뉜다.

1-3 고도지구

환경과 경관을 보호하는 목적으로 건축물 높이의 한도를 정하는 지구로 건축물의 최고한도를 정하는 최고고도지구와 최저한도를 정하는 최저고도지구로 나뉜다.

1-4 방재지구

재해를 예방하는 목적으로 지정하는 지구로 건축물, 인구가 밀질 되어있는 지역에 시설개선등을 통해 재해를 예방하는 시가지방재지구 반대로 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변의 지역으로 건축 제한 등을 통해 재해를 예방하는 자연방재지구로 나뉜다.

1-5 보존지구

보호와 보존을 목적으로 문화재등 역사문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역을 보호하고 보존하는 역사문화환경 보전지구 국방, 안보상 중요시설물등의 중요시설물 보존지구, 야생동식물서긱처등 생태계 보전지역인 생태계보존지구로 나뉜다.

1-6 시설보호지구

각 종 공용 시설들을 보호하는 목적의 학교시설등의 학교시설보호지구 공공업무기능을 효율화하기 위한 공용시설보호지구 항만기능을 위한 항만시설보호지구, 공항등 공항시설보호지구로 나뉜다.

1-7 취락지구

녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전 지역 안의 취락을 정비하기 위한 자연 취락지구와 개발 제 한 구역 안의 취락을 정비하는 집단취락지구로 나뉜다.

1-8 개발진흥지구

개발을 목적으로 한 지구로 주거기능을 개발하기 위한 주거개발진흥지구. 공업기능을 개발하는 목적의 산업, 유통개발 진흥지구, 관광목적의 개발을 위한 관광개발진흥지구, 진흥지구 2가지 이상의 기능을 개발하기 위한 복합개발진흥지구, 그 외 특정 기능을 중심으로 개발정비를 위한 특정개발진흥지구로 나누어진다.

---

2. 용도구역

용도구역은 앞서 말한 용도지역과 용도지구보다는 작은 단위로써 이용규제등의 초점을 맞추어 용도지역을 보완하고 용도지구를 일부 강화하는 성격을 지닌다. 제한 구역이기 때문에 해당되는 토지들은 실무에서 거의 나오지 않지만 참고만 해두길 바란다. 

2-1 개발제한구역

도시의 확산을 방지하고 주변 자연환경을 보전하기 위한 구역

2-2 시가화조정구역

무분별한 도시 및 주변지역의 개발을 방지하고 계획적이고 단계적인 개발을 위한 구역

2-3 수산자원보호구역

수산자원보호 육성을 위해 지정된 구역

2-4 도시자연공원구역

도시의 자연환경 및 녹지를 보호하고 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지등의 개발을 제한 및 보호 지정한 구역

---

3. 실무에서의 용도의 중요성

우리는 매매가 아닌 경매로 투자하는 투자자이다. 경매는 매매와 다르게 싸게 사는 게 목적이다. 하지만 그냥 보기에도 싼 물건은 반드시 문제가 있다. 바로 용도에 관한 것이다. 용도는 말 그대로 그 토지의 가치 즉 수요가 있나 없나, 그를 위한 개발이 가능한가 불가능한가의 지표가 되기 때문에 굉장히 중요하다. 하지만 저번 용도지역에서도 알았듯이 도시지역만 좋고 농림지역은 나쁘고 한 것이 아니다. 물건만 좋다 하면 오히려 값이 오를 데로 오른 도시지역이 아닌 자연녹지나 계획관리지역에 초점을 맞추어야 한다. 또한 지목이 양어장 각종 견사, 우사, 돈사등이더라도 실제 임장을 가서 개발이 될 수 있는지를 봐야 한다. 중요한 건 물건이다. 용도는 절대 주가 되어서는 안 된다. 우리는 누구나 볼 수 있는 물건이 아닌 볼 수 없는 데서 그 해답을 찾아야 한다.  

 

<함께 보면 좋은 글>

답 ? 임야 ? 잡종지 ? 토지의 종류

 

녹지 지역 주택 용도 도시 지역 건폐율 과 용적율 , 가능 건축물

 

보전산지 ? 개발 불가 지역 ? 지역 구분에 따른 토지 분류

 

토지 구매 하는 방법 , 반드시 알아야 하는 것들