현황조사서 개념과 확인하는 방법

글 개요

저번글에서는 입찰가의 기준이 되는 감정가와 감정평가서에 대해 알아보았다. 감정평가서는 말 그대로 물건의 가치에 대해 중점적으로 평가하는데 그 목적이 있다. 물론 임차인에 대한 사항이나 현황에 대해서도 나와있다. 오늘 이야기해 볼 현황조사서는 그 와 비슷하지만 경매물건의 현재 상태 즉 현황을 볼 수 있는 서류이다. 법원 경매 사이트에서는 보통 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 이 세 가지가 기본으로 배치되어 있다. 법원은 경매준비 과정에서 집행관으로 하여금 해당 경매물건의 현재상황, 점유관계, 차임과 보증금 등에 관한 사항을 조사하도록 한다. 이 조사를 통해 나온 것이 현황 조사서이다. 현황조사서의 목적은 해당 경매물건의 현황을 조사하고 이해관계인(임차인)들로 하여금 배당종기일 전 배당요구등을 하게 끔 하는 것에 그 목적이 있다고 할 수 있다. 이번 글에서는 현황조사서에 대해 간략히 이야기하고 실무에서 활용되는 부분에 대해 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 현황조사서

1. 현황조사서

현황조사서는 이해관계인 특히 우선 변제를 받을 수 있는 임차인에 대해 배당요구를 하게끔 하는데 그 목적이 있다고 했다. 반대로 생각해 보면 우리는 현황조사서를 통해서 임차관계를 분석하고 권리분석하는 데에 활용할 수 있는 것이다. 하지만 현황조사서상에 임대차 미상이나 전입은 되어 있는데 점유를 하지 않거나 등의 임차인에 대해 불분명한 경우가 있다. 임차인이 확실하지 않으니 권리분석이 명확하게 되지 않아 미상이라는 단어를 보자마자 다른 물건을 보고 있을 것이다. 하지만 오히려 이런 물건이 좋은 것이다. 임차인이 없다 하더라도 임장을 통해 확인해야 하는 것이다. 다시 한번 말하지만 모니터로 보는 데서 끝나면 안 된다. 발로 뛰어야 한다. 현황조사서에는 기본정보와 부동산의 현황 및 점유관계. 임대차관계 조사서의 항목으로 구성되어 있다.

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기본 정보에는 경매 사건번호와 집행관이 현황조사를 실시한 날짜와 시간이 나온다. 여기서 또 임장을 해야 할 이유가 나온다. 날짜를 보면 현황조사 일자가 몇 년 전이다. 감정평가서 날짜보다도 먼저이다. 경매가 개시 된 후라도 점유자의 변화는 충분히 생길 수 있는 점이다. 현황조사서도 마찬가지로 최소한의 권리분석을 위한 참고용인 것이다. 반드시 임장을 통해 알아봐야 하는 부분이다. 부동산의 점유관계에서 점유사실에 관한 내용을 볼 수 있다. 해당 물건의 임차인은 2015.03.30일 날 전입신고를 하였고 임차인은 2명이다. 확정일자는 미상이나 이 부분은 확인이 필요한 부분이다. 또한 보증금은 1억 2천이고 한 명은 임차인 한 명은 임차권자라고 나와 있다. 좀 이상해 보인다 해당 물건은 전층이고 1개의 호실인데 점유인이 둘이다. 기타를 보면 둘의 관계는 부부인 것을 알 수 있다 그렇기 때문에 임차권자인 점유인은 보증금 없는 3자인 전차인인 것을 알 수 있다. 한 명으로 볼 수 있는 것이다. 이처럼 현황조사서에는 부동산의 위치 및 사용용도 등의 기본적 인사항과 점유자와 점유권원, 임대차의 임차목적물, 임차인, 임차에 관한 내용(보증금, 전세금, 임차기간등), 전입일과 확정일자등의 내용을 알 수 있다. 실무에서는 몇 차례 방문하였음에도 임차인으로 신고되어 있는 사람을 부재중으로 인하여 확인하지 못하는 경우도 많다. 그렇기 때문에 현황조사를 하는 집행관은 야간 휴일에도 현황조사를 할 수도 있다. 준비기간 동안 민사집행법 제85조 제1항에 규정된 사항과 법원이 명한 사항 등에 대해 법원에 제출하고 이 현황조사서는 경매개시 14일 전 비치되어 우리가 볼 수 있다. 현황조사서는 임대차 및 점유관계에 대해 확인할 수 있는 서류이지만 위에서도 말했지만 참고용으로만 생각해야 한다. 몇 주의 기간 동안 법조항에 명시된 사항들을 조사하고 현황을 자세히 파악하기에는 어렵기 때문이다. 또한 책임부과 등의 제제도 없다. 실제로 내용을 보면 감정평가서의 내용과 크게 다르지 않다. 감정평가서는 민간의 평가사를 통해 얻은 자료라고 해도 현황조사서는 법원에 속한 집행관이 객관적으로 면밀히 현황을 파악할 수 있어야 한다. 위에서 말했듯이 단순히 배당요구를 하게 하기 위한 수단 아닌 수단이 주목적이긴 하지만 말이다. 만약 감정평가서나 현황조사서가 현시점의 상황과 확연한 차이가 있고 이를 근거로 한 매각 물건명세서가 잘못되었다면 매각불허가로 인해 온전히 낙찰자의 피해가 된다. 그렇기 때문에 다시 한번 말하지만 임장을 해야 한다. 무조건이다. 전입신고도 안되어 있는 점유자가 있을 수도 있는 것이다.  사진과 서류는 참고만 하자 물건은 현장을 가서 봐야 하는 것이다.  

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