티스토리 뷰
글 개요
경매 물건이 처음 경매로 나오면 감정가를 기초로 한 입찰가로 나온다. 바로 신건인 물건들이다. 지금까지 당신은 이 감정가에 대해 생각해 본 적이 없을 것이다. 마냥 신건물건은 지나쳐 버렸을지 모른다. 대부분의 사람들이 신건은 관심이 없고 유찰된 물건에만 관심이 있을 것이다. 신건은 무조건 비싸다는 생각을 하고 말이다. 과연 감정가는 비쌀까? 정답은 그러지 않는다는데 있다. 유찰된 물건들이 후에 낙찰되는 경우를 보면 전차의 금액을 뛰어넘는 경우도 허다하다. 법원에 도착해서 보니 많은 인파들로 인해 생각했던 입찰금액을 높게 써버린 결과이다. 수많은 사람 중에 제일 높은 금액을 써서 1등을 하고 싶은 것인가? 그렇다면 당신은 투자를 하는 것이 아닌 그저 관심을 받고 싶은 불쌍한 인간일 뿐이다. 그렇게 많은 사람을 제치고 1등을 한들 그 금액은 전차의 금액을 초과하고 심지어 시세를 넘을 경우도 있다. 그리고는 잔금을 내고 명도를 하고 남은 금액이 없다며 투덜거린다. 반복하면서 경매시장을 떠나게 된다. 그리고는 주위에서 경매를 한다고 하면 뜯어말릴 것이다. 같은 결과이지만 생각했던 금액대로 적었을 때 1등을 하는 경우도 있다. 심지어 경쟁자도 없다. 하지만 마인드를 갖추지 않았다면 밤잠을 이루지 못할 것이다. 자신에 대한 확신이 없으니 더 적게 냈어야 한다며 탓할 것이다. 하지만 권리분석과 임장을 통해 자신만의 신념을 가진 상태라면 승리의 한잔을 하게 될 것이다. 남들이 보지 못한 보물을 가지게 된 것이기 때문이다. 오늘 알아볼 감정가 즉 신건에 대한 이야기이다. 좋은 물건이라면 감정가부터 봐야 한다. 감정가는 시세가 아니기 때문이다. 이번 글에서는 감정가에 대해 알아보고 더불어서 감정평가서, 현황조사서, 매각물건 명세서등 실무에서 필수적으로 확인해야 할 것들에 대해 간략히 알아보도록 하겠다.
목 차
1. 감정가
1. 감정가
우리가 경매 물건지나 정보사이트에서 물건들을 접하게 되는 경매개시까지 많은 시간이 소요된다. 지난 글에서의 절차상 채권자가 경매신청을 하더라도 경매개시결정이 되고 경매 준비 기간에는 경매신청등기촉탁, 개시일결정송달, 현황조사, 감정평가, 매각기일 공고, 이해관계인 통지등 많은 것들이 이루어진다. 이 기간은 최소 1년에서 몇 년이 걸릴 수도 있다. 바로 여기에 집중해야 한다. 집행관은 감정평가사를 통해 해당 부동산, 동산에 대해 감정평가를 하게 되는데 그 기준이 몇 년 전이라는 것이다. 즉 감정평가한 날의 기준의 시세인 셈이다. 따라서 이 감정가를 기준으로 한 신건의 입찰가는 최소 몇 년 전의 시세이기 때문에 현재 시세를 무조건 조사해서 입찰가를 선정해야 한다. 현재 신건의 입찰가가 시세보다 높다면 유찰인 것이고 낮으면 시세 감정가에 입찰해야 한다. 감정가에는 경쟁이 없다. 그렇기 때문에 물건만 좋다면 감정가에 입찰해야 하는 것이다. 단독입찰이 되었다면 유찰되고 살 것이라고 생각할 것이 아니라 소리를 지르며 기뻐해야 한다. 남들이 눈은 중요한 게 아니다. 내가 내 투자 소신을 믿어야 한다. 감정평가에 대한 내용이 적혀있는 감정평가서에 대해 알아보자.
얼마든지 법원 경매 사이트에서 해당 물건의 감정평가서를 볼 수 있다. 무료 사이트도 많고 유료 사이트도 많지만 여기서는 법원 경매 사이트만 적도록 하겠다.
감정평가서에서는 최소한 감정평가 일자만이라도 확인해야한다. 감정평가서는 첫 장에 사건번호와 의뢰인(집행관)등이 적혀있다.
해당 물건은 2023년에 나온 신건인데 조사된 일자는 2020년 바로 3년 정도 전에 조사된 것이다.
해당건물은 상가로 보이며 감정평가서 내에는 해당 물건의 감정평가 방법, 물건전체의 개요 및 부동산의 표시등의 상세내용이 나와 있다. 또한 인근 건물의 시세와 비교한 거래시세를 파악한다. 여기서 중요한 것이 있다. 이 비교대상이 된 건물의 현재 시세도 중요하다. 인근 건물의 시세와 조사한 때와 비교하여 올랐다면 임장시 상권 분석, 향후 가치등을 분석하는데 참고하여야 하기 때문이다. 그 밖에 해당물건의 가치등을 항목별로 작성되어 있다. 또한 감정평가서에는 해당 물건의 감정평가요항표에 대해 간단히 적어놓았는데 이곳에 임차인 및 건물 상태 등도 적혀 있으니 꼭 정리해서 임장시 참고하여야 한다. 감정평가서는 말 그대로 해당물건의 감정평가서이다. 부동산의 경우에는 워낙 전문분야인 평가사들로 구성되어 있어 감정평가의 내용을 어느 정도 신뢰하고 임장을 나가는 것이 좋다. 반면에 동산 즉 자동차등의 경우에는 말 그대로 엔카나 케이카 등의 중고차사이트의 시세를 기준으로 시세를 만들고 감정평가 역시 대부분이 보통시됨으로 되어 있다. 자동차의 경우에는 감정평가서를 한번 보는 정도로 하고 임장을 통해서 상태 등을 확인해서 추가 금액에 대한 부분을 감안한 입찰가를 선정해야 한다. 다시 돌아가서 감정평가서는 대부분이 몇 년 전의 시세이다. 절대 시세가 아니다. 따라서 입찰가는 중요하지 않다. 시세를 조사해서 해당 물건의 입찰가는 본인이 정하는 것이다. 그것에 따라 감정가에 입찰할 수도 유찰 후 입찰할 수도 있는 것이다. 신건의 단독입찰로 당당히 웃을 수 있는 그날을 꿈꾸어 보자.
함께 보면 좋은 글
"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차
글개요 법원 경매는 경매를 신청하고 물건이 법원에 나오기까지 오랜 시간이 소요됩니다. 이 글에서는 경매신청부터 매각까지 경매절차의 전반적인 부분을 이해하고 설명하는 내용을 적었습니
hwmhsolution.com