지분 경매 물건 분할 공유물분할청구소송 모든 것

글 개요

지난 글에서는 공유자들의 공유지분 중 일부가 경매로 나와 취득하는 '지분경매'에 대해 알아보았다. 지분경매는 일반적으로 다른 공유자에게 매매하는 형식으로 대부분 진행되지만 그렇지 않은 경우도 있다. 채무자와 혈연관계에 있거나 가족관계에 있는 나머지 공유자의 경우에도 채무자가 될 상황이나 다른 채권등으로 인해 해당 지분물건을 포기하는 경우이다. 또한 경매나 매매로 인해 공유자 일부가 변경되었을 때에도 투자가 아닌 토지 경작, 주말농장등으로 본인지분 외의 지분 매수에 대한 필요성이 없을 때이다. 해당 지분물건이 건물이든 토지이든 매매가 어렵다고 한다면 법원으로 하여금 지분에 대한 부분을 나누어 달라고 해야 한다. 그리고 그것이 나눌 수 없는 것이라고 한다면, 이해관계인으로 경매를 통해 낙찰 시 해당 지분만큼 배당받거나 나머지 지분을 취득할 수도 있다. 오늘 알아볼 공유물분할청구소송이 법원을 통해 공유물에 대한 지분을 분할하는 것이다. 이를 통해 지분경매 시 공유자를 통한 단기매매가 이루어지지 않더라도 수익을 낼 수 있다. 공유물 분할소송의 개념과 절차에 대해 알아보겠다. 그리고 이후 이루어질 수 있는 공유물분할을 위한 경매에 대해서도 알아보겠다. 이번 글을 통해 지분경매에 대한 막연한 두려움이 사라지길 바란다.

목 차

1. 공유물분할청구소송

1. 공유물분할청구소송

민법 제268조 제1항에 따르면 공유물 분할은 공유관계 소멸 원인 중의 하나로, 각 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 명시되어 있다. 또한 이 를 청구하여 소송을 진행함으로써 공유관계를 해소하고 각자의 소유로 하는 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기를 할 수 있다. 청구를 한다고 해서 바로 소송을 진행하는 것은 아니다. 협의에 의한 분할로 공유자들끼리 협의를 할 수도 있다(민법 제268조 제1항). 하지만 서로 관계가 없는 공유자들은 서로 좋은 부분을 차지하려고 할 것이다.

1-1실무

실무에서는 이런 이유로 협의로 분할이 이루어지는 경우는 거의 없다고 보면 된다. 협의가 이루어지지 않을 경우 재판에 의한 분할을 한다. 공유물 분할소송은 필수적 공동소송으로 공유자 전원이 소송당사자가 되어야 한다. 즉 공유자 전원이 법원에 출석하여 본인의 지분에 대해 주장하여야 한다. 현물 분할이 원칙이나 분할할 수 없는 경우 법원은 경매를 명한다(민법 제269조 제2항). 공유물분할청구소송은 건물의 공용 부분, 담벼락등, 구분소유권이 있는 건물 및 대지에 대해서는 청구하지 못한다. 공유물의 분할을 청구하고자 하는 원고가 소장을 제출하고 이에 따라 나머지 공유자들은 원고의 소장에 대한 답변서를 제출하고 이를 원만하게 해결하고 공정하게 법원은 판단해서 판결문을 내려준다.

1-2판결문

법원의 조정, 현물분할, 가격분할, 가격배상의 형태로 나온다. 현물분할은 부동산을 분할된 지번으로 분할하는 것, 가격분할은 매각하여 지분만큼 현금으로 나누는 것, 가격배상은 공유자의 한쪽은 현물로 나머지는 현금으로 배상하는 것이다. 법원의 조정은 다시 협의하라는 말이다. 정리하자면 분할할 수 없는 것은 경매로 해서 나누어 갖고, 나눌 수 있는 것들은 합의를 통해 알아서 잘 나누어라는 것이다. 쉽게 말해 건물, 자동차, 기타 중기 등은 경매로 집행되고 토지등은 현물 분할을 협의라고 생각하면 된다. 하지만 토지의 경우에도 결국 합의가 잘 이루어지지 않기 때문에 이의 제기 또는 원만한 합의가 이루어지지 않는 이유로 재판이 이루어지면서 경매로 진행 되게 된다.

1-3유의사항

공유자 전부가 소송의 당사자가 되는 공동소송이기 때문에 공유자가 많으면 소송이 길어질 수 있고 경매를 통한 현금화나 보유를 위한 소유권 이전 등기도 어려워질 수 있다. 따라서 너무 많은 공유자가 있는 지분경매는 이런 문제로 인해 가급적 피하는 것이 좋다. 하지만 물건이 너무 좋다면 시일이 얼마나 걸리던 시도 해본다. 그 또한 많은 것을 배울 수 있을 것이다. 공유물분할청구소송은 막연하게 어려 울 수 있다. 변호사를 고용해야 할 것 같고 그 비용은 얼마나 하는지도 걱정된다. 지분 물건의 가격보다 변호사 선임비가 더 많이 나가는 것이 아닐까 할 수도 있다. 하지만 직접 하는 방법도 있다. 어려워 보일 수도 있지만 충분히 천천히 하면 가능하다. 물론 소송 비용은 지출되지만 한 번 두 번 해보면 어려움이 없어질 것이다.

1-4청구소송방법(전자소송)

이 부분은 글로 배우기보다는 유튜브 등을 통해 영상으로 접해보고 실제로 작성해 보는 것을 추천한다. 처음에는 용어도 낯설다. 하지만 분할이 어려운 물건의 경우 크게 내용을 신경 쓸게 없다. 만약 분할이 가능한 토지의 경우에도 원고가 전체 땅이 이런 모양이고 크기는 이만큼인데 그중 내 지분인 이만큼을 분할해 주세요라는 것을 정리해서 제출하고 이에 따라 법원은 나머지 공유자들의 의견을 묻고 이의제기가 있으면 다시 협의하고, 없으면 원고의 편을 들어주게 되는 것이다. 앞에서 말했듯이 실무에서는 분할 가능 여부와 상관없이 소송 후 경매진행을 통한 현금 분할로 이어지는 경우가 대부분이다. 이러한 경매를 공유물분할을 위한 형식적 경매라고 말하며 줄여서 형식적 경매라고 말한다. 공유물분할청구소송을 통한 판결물을 그 근거로 공유물의 분할을 위해 하는 형식적 경매는 공유자의 우선매수권을 인정하지 않는다. 공유자우선매수권은 공유물 관리를 위해 나온 권리인데 공유물 전체에 대한 경매의 경우 공유물관리라는 문제가 발생할 수 없기 때문이다. 지분경매는 이처럼 매매를 통해 단기간의 수익이 발생하지 않더라도 현금화하는 방법은 있다. 낙찰자나 원고의 입장도 될 수 있지만 반대로 공유자나 피고의 입장이 될 수도 있다. 각 각의 상황에 맞추어 대응하고 권리를 주장하여야 한다. 권리나 형태를 가리지 않는다. 돈이 많이 되는 물건인가만 볼 뿐이다. 부동산 그 자체만 보고 나머지는 지식과 기술로 해결하는 투자자가 되길 바란다.

 

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