티스토리 뷰
글 개요
법원 경매에 나온 부동산에 대해 분석을 할 때 제일 많이 볼 수 있는 것이 근저당이다. 근저당이란 말은 많이 들어 봤다. 그 뜻은 잘 모른다. 근저당을 알려면 저당에 대해 알아야 한다. 실제 투자 시에는 저당이 안 나오고 근저당만 나온다. 저당과 근저당의 정의에 대해 알아보겠다. 그리고 그 둘의 차이점에 대해 설명하겠다. 저당(근저당)은 법원 경매를 통한 투자 외에도 부동산 매매 시에도 꼭 알아야 할 개념이다. 많은 부동산에 설정이 되어 있다.
목 차
1. 저당권
2. 근저당권
3. 저당권과 근저당권의 차이
1. 저당권
저당권은 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선 변재를 받을 권리를 말한다(민법 제356조). 즉 채권자가 물건에 대해 점유하지 않고 채무를 받기 위해 등기에 기재해 두었다가 채무를 변제하지 않을 경우 그 부동산에 대해 경매 처분하여 우선 변재 받을 수 있는 권리이다. 쉽게 말해서 보통 돈을 빌릴 때 담보로 물건을 맡기는데 부동산의 경우 옮길 수 없기 때문에 물건은 안 맡기고 돈을 빌리는 것이다. 대신 빌린 돈을 갚지 않으면, 실제 가지고는 있지 않지만 담보로 잡은 부동산을 매각하여 빌린 돈을 충당하는데 이를 저당권의 우선 변제권이라고 한다. 실제 물건을 가지고 있을 수 없는 부동산에 대해서만 저당권이 성립하고 동산에서는 인정하지 않는다. 경매로 매각이 종료될 경우 저당권은 말소된다. 하지만 순위에 따라서 후순위로 배당받지 못하게 되면 배당을 받지 못하게 된다. 이경우 담보로 잡은 부동산에 대해 채무이행을 요구할 수 없다. 저당권 설정 시 선순위 저당권에 대해 살펴봐야 한다. 저당권은 소유권에 관한 사항 외에도 지상권 또는 전세권에도 설정할 수 있다. 저당권자는 저당물의 경매를 청구할 수 있다. 후순위로 밀려 배당을 못 받을 가능성이 있다면 무잉여권 청구를 할 수 있다. 선순위의 채권자가 추가로 경매 신청을 하게 되면 무잉여권 청구는 불가능하다.
2. 근저당권
근저당권이란 계속적인 거래 관계로 부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권은 말한다. 예를 들어 우리가 대출을 받아서 아파트를 산다고 하면 은행에서는 근저당을 설정한다. 근저당권은 미래에 생길 채권을 최고액까지 담보할 수 있다. 즉 빌린 돈뿐만 아니라 빌린 돈을 갚지 못했을 경우의 이자나 기타 부대 비용까지 설정할 수 있다. 예를 들어 대출자가 일정 금액을 상환하게 되면 채권액은 줄어들게 되지만, 연체할 경우에는 연체 이자가 불어나면서 채권액이 증가한다. 채권액이 기준은 저당권에 따라서는 변경될 때마다 다시 설정해주어야 한다. 따라서 실무에서는 이런 불편함을 해소하고 채권자를 위해서 저당이 아닌 근저당을 설정하는 것이다. 하지만 돈을 빌리는 입장에서는 추가로 돈을 빌리지 않고 착실히 갚을 능력이 된다면 너무 많은 비용의 채권이 담보로 잡혀 버린다면 부당할 것이다. 그렇기 때문에 채권 최고액은 양쪽이 인정하는 일정 범위 안에서 가능하다. 근저당의 경우에도 반드시 등기에 기재하여야 효력이 발생한다. 전세나 월세 계약 시 세입자는 반드시 등기부 등본을 확인한다. 매매 시에는 근저당을 갚는 조건으로 매매가 보통 이루어지고 법무사를 통해 말소된 등기를 확인하고 소유자 변경이 되기 때문에 큰 문제가 발생하지 않는다. 세입자는 근저당이 해당 부동산의 시세 대비해서 많은 금액이 있는 경우 보증금을 잃어버릴 확률이 높다. 근저당의 경우 채권을 특정한 한정 근저당권과 특정하지 않는 포괄 근저당권이 있는데 이는 등기에는 표현되지 않지만 설정 계약서상의 특약으로 정의한다. 예를 들어 경매에 담보 물건이 나왔을 때 채무자에게는 담보대출과 카드대금등이 있을 경우 한정 근저당권의 경우 담보대출에 관한 배당금으로 받을 수 있으나 포괄 근저당권의 경우 우선 변제권을 주장하여 둘다 받을 수 있다. 그렇기 때문에 은행의 경우 특약사항에 포괄 근저당권으로 설정한다.
3. 저당권과 근저당권의 차이
이처럼 빌린 금액만 받을 수 있는 저당권과 달리 그 부대비용까지 설정 가능하기 때문에 근저당권을 많이 볼 수 있다. 그렇다면 저당권과 근저당권의 차이는 또 어떤 게 있는지 알아보겠다. 근저당권은 담보채권에 있어서 위에서 말한 것과 같이 장래의 증감되는 불특정 채권까지 포함하고 저당권은 현재의 확정액만 포함한다. 부종성에 있어서는 결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지되며 저당권의 경우 현재 채권이 소멸하면 함께 소멸한다. 변제의 효력에 있어서는 변제하더라도 결산기 이전이면 채권이 소멸하지 않는 근저당권과 반대로 저당권은 변제 시 채권은 소멸한다. 등기되는 금액 역시 피담보채권액인 저당권과 다르게 근저당권의 경우 피담보채권최고액이다. 이경우 채권액이 최고액을 초과해도 최고액 이상의 우선 변제권은 없다.