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글 개요
용어 앞에 '가'가 붙으면 임시적이지만 그 목적의 효력은 상당하다는 것은 잘 알게 되었을 것이다. 지금까지는 잘못된 권리 분석으로 인하여 해당 물건의 금액을 시세대비 해서 비슷하거나 높은 비용으로 매수하게 되는 경우였다. 하지만 이번에 알게 될 '가등기'는 잘못된 권리 분석으로 인하여 낙찰, 매매까지의 절차가 무효가 되는 경우이다. 그렇기 때문에 이번 '가등기'에 대해서 만큼은 확실히 이해하고 부족하다면 추가 검색을 통해 학습을 하여야 한다. 실무에서는 권리분석상 선순위로 자주 나온다. 하지만 겁을 먹을 필요는 없다. 가등기의 종류에 따라 소유권과는 무관한 가등기도 있다. 이번 글에서는 법원 경매에서 자칫하면 낙찰 후 잔금 납부를 하였더라도 행위 자체가 무효가 될 수도 있는 '가등기'에 알아보겠다. 또한 종류를 따라 분류하고 각각의 효력에 대해 실무와 연관 지어서 설명하도록 하겠다.
목 차
1. 가등기
1. 가등기
가등기란 본등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기(등기)의 순위를 보전하기 위해 해두는 등기로 예비등기라고 생각하면 된다. 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우에 하는 등기를 말한다.
1-2목적
법률행위의 발생을 장래에 확실한 사실에 의존케 한다는 기한인 '시기부' 또는 어떤 조건이 성립되면 법률행위의 효력이 발생한다는 '정지조건부' 그밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다. 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하는데 그 목적이 있다. 그렇기 때문에 청구권을 보전하기 위해서만 가능하다.
1-3효력
본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기(등기)가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급한다. 순위보전적 효력 외에 가등기 만으로는 실제법상 효력을 갖지 못하지만 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매 청구가 가능하다. 또한 강제경매 시에는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제받을 권리가 있어 본등기와 동일한 효력을 갖는다. 이런 가등기에는 부동산등기법의 적용을 받는 청구권 보전의 가등기(소유권보전등)와 가등기담보등에 관한 법률의 적용을 받는 담보가등기(담보목적)로 나눌 수 있다. 그 외 부동산 가액 보다 채권등 받을 총액이 작을 경우 하는 담보목적 가등기가 있다.
1-4청구권 보전의 가등기
청구권 보전의 가등기는 매수자 입장에서 잔금을 내기 전에 매도인이 3자에게 이중매매나 채무로 인하여 해당 건물이 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 그 순위를 보전할 수 있는 것에 그 목적이 있다. 그렇기 때문에 낙찰 시 이를 간과하고 잔금을 납부할 경우 가등기자가 본등기 함으로써 무효가 되기 때문에 자칫하면 낙찰대금 자체를 돌려받지 못하는 경우도 있다. 보통 가등기는 10년 정도의 기간이 있다. 10년이 경과되었다면 인수하지 않아도 된다. 하지만 이경우에도 가등기를 말소하기 위해 등기권자를 상대로 소송을 진행하여야 하고 등기권자가 해당 물건을 점유하고 있다면 소멸시효가 적용되지 않는다. 그렇기 때문에 청구권 보전의 가등기가 선순위에 있다면 사항에 따라서는 입찰에 유의해야 한다. 말소기준 권리보다 후순위에 있는 경우 소멸한다.
1-5담보가등기
담보가등기는 담보목적으로 설정하는 가등기로써 저당권의 성격을 가지고 있다. 채권자가 채무자에게 빌려준 금전에 대해 담보하기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정한 경우에는 채무불이행 시 임의경매를 진행한다. 하지만 임의경매 개시 후 낙찰까지의 기간이 소요가 많다. 따라서 채권자는 근저당권 설정 대신 가등기를 함으로써 채무불이행 시 본등기를 하여 빌려준 금전 대신 채무자의 부동산을 취득하는 것이다. 하지만 담보가등기의 경우 채권자가 채권액보다 높은 금액의 가등기 설정을 통해 본등기시 부당 이익을 취할 수 있기 때문에 '가등기담보 등에 관한 법률 제정'을 통해 이를 막고 있다. 즉 청산절차를 거쳐 해당 부동산의 청산금 중 채권액을 제외한 나머지 금액은 채무자에게 지급하는 등 청산기간이 지난 후에야 본등기가 가능하다. 담보가등기는 선순위든 후순위든 소멸한다. 또한 우선 변제권과 경매 신청권을 갖는다. 담보가등기는 법원 경매에서 말소기준권리에 따라 소멸하므로 크게 신경 안 써도 된다. 또한 물품대금채권을 담보하기 위해 가등기를 하였다면 3년이 경과하여 말소의 청구를 할 수 있다. 가등기 권리자가 협조하지 않는다면 '가등기말소청구소송'을 제기하여 승소판결을 통해 말소할 수 있다. 이처럼 가등기는 종류에 따라 신중히 판단하여 입찰하여야 한다.
1-6 실무
실무에서 소유권이전청구권가등기와 소유권이전담보가등기를 등기사항증명서에 기재된 형식으로는 구별하기 어렵다. 일반적으로 법원 경매에서는 해당 부동산에 가등기가 있으면 가등기권자에게 담보가등기인지 여부를 배당요구종기일까지 권리신고할 것을 '최고'한다. 여기에서 '최고'란 상대방에 대하여 일정한 행위를 할 것을 요구하는 통지이다. 따라서 신고내용에 따라 가등기 종류를 판단할 수 있다. 기한 내에 권리신고를 한다면 담보가등기라고 판단할 수 있는 것이다. 권리신고가 있다면 순위와 상관없이 소멸되는 담보가등기 이기 때문에 가등기가 있다 해도 큰 문제가 없는 것이다. 또한 담보가등기의 경우 경매를 신청할 수 있기 때문에 가등기에 의한 경매인지 확인을 통해서도 알 수 있다. 해당 경매 부동산의 문건 송달내역에서 확인할 수 있다. 그리고 매각물건명세서에 가등기가 말소되지 않고 매수자에게 인수되는지 가등기권자가 채권신고하여 말소될 수 있는지 기재되어 있다. 마지막으로 담보목적 가등기는 대물변제 예약 또는 대물 반환예약 등의 등기원인과 권리등은 담보가등기와 같으나 우선변제권, 임의경매청구권, 가등기담보법을 적용받지 못하는 부분에서는 청구권보전의 가등기와 같다. 또한 담보물 가액보다 낮을 경우 행사하는 가등기 이므로 초과된 만큼 반환해야 한다. 가압류나 근저당보다 먼저 선수 위일 경우에도 소멸되지 않는다. 이처럼 가등기가 있는 물건은 그 종류에 따라 큰 하자가 있는 특수물건이다. 자칫하면 낙찰대금을 돌려받거나 가등기를 말소시키기 위한 소송으로 이어질 수도 있다. 하지만 그런 위험요소를 가지고 있기 때문에 대부분의 사람들이 쉽게 입찰하지 않는다. 다시 말해 우리들은 좋은 물건을 경쟁률이 적으면서 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다. 가등기가 있다 하더라도 두려워하지 말고 확실한 분석을 통해 수익률을 높일 수 있는 투자를 하길 바란다.