티스토리 뷰
글 개요
지난번에는 주거용 부동산에 대해 알아보았다. 이번에는 상업용 부동산의 종류를 알아보고 각 부동산의 특성과 어떤 목적으로 이용될 수 있는지에 대해 알아보도록 한다. 상업용 부동산은 임대 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로 볼 수 있다. 하지만 상업용 부동산에도 매도 차익형 부동산도 있다. 또한 직접 상업시설을 운영해서 추가 수익을 낼 수도 있다.
목 차
1. 상업용 부동산
1-1 근린상가
1-2 오피스텔
1-3 공장
1. 상업용 부동산
상업용 부동산은 아래 기술한 범위 외에도 창고, 교육시설, 종교시설, 의료시설, 주유소등 굉장히 많은 범위가 있다. 말그대로 전 분야의 상업용 건물등은 다 상업용 부동산이다. 여기서는 대표적인 상업용 부동산만 기술한다.
1-1 근린상가
주거생활권에 인접해 있는 근린상가는 흔히 말하는 상가 이다. 주거지역과 인근 상권이 생성되어 있는 환경이기 때문에 법원 경매를 통해 근린상가를 취득하게 되면, 안정적인 고정수익을 만들어 낼 수 있는 수익형 부동산이다. 근린상가의 경우 안정적인 수익률을 내기 위해 꼭 필요한 것이 있다. 바로 주변 상권과 입지(위치)이다. 주변 상권이 학원가위주인지 유흥위주인지 거리에 사람이 많은지 사람이 많은 시간이 언제인지 이다. 시간대 별로 직접 가서 해당 물건이 위치 한 주변 상권을 분석하고 그거에 맞는 계획을 세워야 한다. 낮에만 사람이 있는 거리에 호프집으로 임대를 준다면 아마 얼마 안돼 그 임차인은 보증금을 포기하고 나갈지도 모른다. 직접 사업을 하지 않더라도 잘될 수 있는 사업 분야를 추천하고 유도하는 것이 결국 상권이 활발해지면 건물의 가치도 상승할 수 있기 때문이다. 위치의 영향도 크다. 1층은 크게 사업 분야를 상관받지 않지만 2층, 3층 층수가 올라가면 그만큼 사업 분야도 제한이 될 수밖에 없다. 또한 걸어서만 움직이는 스트리트 상가(아웃렛), 분양상가, 지하층, 과거에 좋았던 상권이었던 곳은 피해야 한다. 스트리트 상가는 보이기에는 이쁘다 분수와 찬란한 불빛들 하지만 그것들은 모두 관리비에 포함된 있는 것이다. 또한 스트리트 상가 특성상 시간대의 영향을 많이 받을 수밖에 없다. 주거시설이 만들어질 때쯤이나 막 만들어진 곳의 분양 상가도 피해야 한다. 그들은 당신에게 마치 굉장한 수익을 가져다줄 것처럼 이야기 하지만, 실제로 그들은 상가를 최대한 비싸게 파는 것에만 초점이 맞추어져 있지 이후에 얼마나 수익을 줄 수 있을지 알지 못한다. 새로운 곳의 상권이 자리를 잡기까지는 최소 3년 이상이 지나야 한다. 과거에 좋았던 상권은 지금은 상권이 좋지 않아서 사람이 없는 데에도 불구하고 가격은 과거에 좋았던 상권 때에 머물러 있다. 그렇기 때문에 처음 근린상가로 수익형 부동산을 시작하고자 한다면, 직접 해당 물건지로 가서 상권을 분석해봐야 한다. 또한 계약 시에도 몇 개 항목에 유의해서 명시해야 한다. 현상태 그대로의 계약을 하되, 임의로 변경등을 방지하기 위해 준공당시의 가치를 하락을 초래하는 변경 시에는 원상복구의 의무 항목, 불법, 위법등으로 인한 이행강제금의 이행 의무, 화재보험 의무, 향후 권리금, 이사비 등의 요구 금지, 임대료 연체 시의 지연이자 발생 고지 항목등이다.
1-2 오피스텔
오피스텔은 주거형 오피스텔과 상업용 오피스텔로 나뉘는데 요즘은 주거형 오피스텔이 많아졌다. 주거형 오피스텔은 주겨용이기 때문에 주택 수에 포함되고 전입신고가 가능한 반면에 상업용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않으며 전입신고가 불가능 하다. 오피스텔은 임대수익을 내는 수익형 부동산이다. 주변 상권이 좋아지면 임대 수익이나 상가건물 가치가 오르고 상권이 안 좋아지면 반대가 되는 근린상가에 비해 많이 오르지도 내리지도 않는다. 따라서 초기에 종잣돈을 모으거나 월급을 대신할 수 있는 고정적인 수익을 기대한다면 투자하기 좋은 부동산이기도 하다. 해당 건물의 월세 시세를 알아보고 오피스텔의 부동산에 위탁해서 관리하고 계약도 대부분 해당 부동산에서 대리해서 해주는 경우도 많기 때문에 특별히 임대인이 신경 쓸 부분도 적다. 하지만 풀옵션 오피스텔의 경우 임차인에 따라 각종 가전제품등의 고장이나 파손등이 있을 수 있다. 계약 시에는 꼭 정상적동 유무나 상태를 확인하고 사진 찍고 계약서상 수리에 대한 내용을 명시하여 큰 수리비용으로 지출이 발생하지 않도록 주의하여야 한다. 그 외 지급품목과 해당 설명서 등도 항목에 추가하여야 한다. 계약 만료 시에도 꼭 점검을 통해서 도배나 장판의 훼손, 화장실의 수전 그 외 각종 물품 등을 꼼꼼히 체크한다. 오피스텔 특성상 기간등이 자유롭기 때문에 많은 사람들이 오고 가는 사이에 물건의 가치가 떨어져 추가 지출이 되지 않도록 주의한다.
1-3 공장
공장은 공장과 아파트형 공장으로 나눌 수 있다. 아파트형 공장은 아파트와 같이 한 건물안에 여러 공장이 입주해 있는 형태를 말하는데 이 경우 수익형 부동산으로 볼 수 있다. 공장은 넓은 토지로 인해 얻을 수 있는 매도 차익형 부동산과 공장 임대료를 받는 수익형 부동산의 형태가 혼합된 형태의 부동산이다. 금액 자체가 고가이고 유치권, 법적 지상권 등의 권리등의 해소와 각종 이해관계의 해결등이 필요하다. 법원 경매를 처음 시작하는 사람과 초보자들은 쉽게 접근할 수 없는 부동산이다. 여러 부동산을 경험해 보고 실력이 올라갔다면, 반드시 도전해봐야 하는 부동산이다. 토지를 보는 안목과 향후 발전 가능성, 건물의 가치판단이 필요하다. 또한 공장의 경우 금액 자체가 크기 때문에 법인 투자가 유리하며, 공동투자도 한 방법이다. 조그마한 공장이나, 아파트형 공장으로 시작해 보는 것도 좋다. 실제 사업을 할 생각이라면 공장을 경매로 취득하고 세를 줄이고 향후 사업을 확장하여, 매도차익을 얻고 규모를 키워 나가는 것도 좋은 방향이다. 공장 같은 경우 이미 경매 전부터 해당 물건의 관심을 보이고 있는 경우가 많이 있다. 낙찰 시 근처 전문 부동산에 방문해서 해당 물건에 대한 매매 의사 표현이나 물건지 앞에 연락처들을 부친다. 잔금납부전 매수자가 나타난다면 계약서를 작성하고 가등기 등으로 빠른 매매로 단기 차익도 기대할 수 있다.