경매로 산 토지 파는 방법, 내야 될 세금?

글개요

이번 글에서는 토지 매매에 대해 써보려고 한다. 그 전에 토지 종류와, 토지 분류에 대한 지난 글을 읽어 보길 바란다. 이 글을 읽는 당신은 일반매매든, 경매로든, 물려 받았든 토지를 소유한 사람일 것이다. 토지를 보유하고 있다는 전제하에 이 글의 내용은 간단하면서, 정해저 있는 것들에 관해만 기술하도록 한다. 절세 방법도 결국 이 세금을 줄이기 위해서기 때문에 장기 보유 하거나, 토지에 뭘 심거나해서 가치를 올리거나 해서 취득 과정또는 보유중 들어간 경비를 내야될 세금에서 감해주는 것이라고 볼 수 있다. 또한 여기서는 토지에 대해서만 이야기 하고 향후 토지에 건물이 있는 경우 , 법적지상권 등은 따로 다루도록 한다.

내야될 세금

팔때 내야할 세금은 일반적으로 물건을 팔면 내야하는 양도 소득세와 지방소득세, 농어촌특별세 이다. 

양도소득세

양도소득세의 산정은 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱하여 산정한다.

그 개념내용에 관해서는 이전글 ' 양도소득세의 대한 모든것' 글을 참고 하길 바란다. 

2025년 양도 소득세를 기준으로 표로 정리하면 다음과 같다. 

보유기간	사업용토지	비사업용토지
1년 미만	50%	50%
1~2년	40%	40%
2년 이상	누진세율 적용(6~55%)

 

여기서 사업용 토지는 농지(전,답,과수원)의 경우 실제 농사를 지어야 한다는 자경요건과 근처에 산다는 재촌요건이 수반 되어야 한다. 임야의 경우에는 자경요건은 없지만 재촌요건이 있어야 사업용토지로 인정 받을 수 있다. 이렇게 토지를 나누어 세금을 부과하는것은 농경민을 보호하고 투기,투자를 막는 다는 목적으로 사업용토지가 아닌 비사업용토지로 되어 있다면 이 부분을 잘 판단해서 지금부터라도 사업용 토지로 바꾸어야한다 토지는 대부분 농지 또는 임야가 많아 두개만 예를 들었지만 결론적으로 말하면 용도지역별 토지를 그 주된 사용 용도로 사용하는 경우는 사업용토지 아닌 경우는 비사업용토지로 본다고 이해하면 쉽다. 1~2년 까지는 동일해 보이지만 비사업용 토지 비사업용토지세율(일반지역기준)과 50%중 큰세액을 부과하도록 되어 있다. 여튼 결론은 비사업용 토지는 사업용토지에 비해 중과세(+10%)가 이루어 지기 떄문에 이점을 유의한다. 2년이상 보유할 경우 금액에 때라 누진세를 부여하는데 여기서 부터 그 둘의 차이는 실로 엄청나게 된다. 장기 보유해봤자 비사업용 토지는 세금으로 다나간다는 말이 틀린말이 아님을 알 수 있을 것이다.

과세표준	사업용토지	비사업용토지	누진공제액
1400만원이하	6%	16%	-
5000만원이하	15%	25%	126만
8800만원이하	24%	34%	576만
1.5억원이하	35%	45%	1544만
3억원이하	38%	48%	1994만
5억원이하	40%	50%	2594만
10억원이하	42%	52%	3594만
10억원초과	45%	55%	6594만

 

간단 계산으로 차익이 20억이라고 가정하면 전자는 9억이지만 후자는 11억이되버린다. 단지 용도가 다르다는 이유로 말이다. 또한 농지의 경우 아까 말한 실제 농경과 거주를 8년 이상 했다면 관련 증빙 제출을 하면 추가로(최대2억원) 감면 받을 수 있다.21년이후 취득분에 관한 세율로 그 이전 취득은 그 이전 세율을 참고 하기 바란다.  ▶ 이전 년도 취득 세율 보러 가기

지방소득세, 농어촌특별세

이 둘은 큰 세금은 아니지만 양도소득세와 세트로 있는 개념이라고 볼 수 있다. 지자체나 토지 용도 구역, 토지 가액 등에 차이가 있지만 일반적으로 양도소득세를 내면 지방소득세는 따라가는 것이고 양도소득세를 감면 받으면 농어촌특별세를 내는 개념으로 보면 된다. 비과세 즉 양도소득세 대상이 아니면 이 둘도 납부하지 않는다, 기본 세율은 지방소득세는 양도소득세의 10% 농어촌 특별세는 20%로 책정한다. 

 

팔때 내는 세금  정리

구분	세목	세율/기준(사업용토지기준)	비고
양도소득세	국세	양도차익과 보유기간에 다라 차등(6~45%)	장기보유 특별공제, 농경인일 경우 추가 감면
지방소득세	지방세	양도소득세의 10%	자동합산
농어촌특별세	국세	감면양도세액의 20%	감면을 받을경우에만 납부

 

*양도 소득세는 실차익(실거래가-취든원가) - 필요경비(개간,농작,수수료등)- 공제금액(장기보유,농경등) 으로 계산

어떻게 팔아야 하나

일단 위의 글을 통해서 세금에 대해 정리가 되었고 현재 보유하고 있는 토지의 특성, 기간에 따라 팔시기에 대한 정리는 되었을 것이다. 그럼 위의 조건들이 충족되고 팔아야 될 시기가 도래 했을 떄 파는 방법에 대해 알아보겠다. 일단은 농지,임야를 대상으로 설명을 하지만 모든 지역에 포함되는 부분이기 때문에 참고로 활용하길 바란다.

 

인근 소유자를 만나라

땅은 구획되어서 각각의 소유자가 있다. 그리고 맹지가 아닌이상 맹지여도 인근 토지 진입을 통해 더이상 맹지가 아닌 맹지라고 한다면 제일 먼저 해야할 것은 인근 토지 소유자들과의 연락이다. 그리고 친분이다. 농경을 오래 햇던 사람이라면 농번기철에 다 한번씩을 봤거나 땅을 임대해서 농경을 하였거나 주민회관 또는 이장과의 친분을 쌓아 놓는다. 물론 이전에 보유한 토지의 금액을 책정해놔야하는데 토지거래 사이트나 토지이음 국토정보등을 이용한다. 만약 투자를 목적으로 구매해서 사업용 토지로 보유 하고 있는 것이라면 그냥 보유해 두고 부동산에 매물을 올려놓으면, 개발시기에 금액은 천장부수로 오르고 연락은 올것이다. 하지만 그 기다림은 쉽지않다. 여기서는 위의 최소조건만 충족되었다면 팔 수 있는 상태가 된것이니 가장 빠르게 팔 수 있는 방법중에 하나가 바로 인접한 땅주인이다. 진입로를 더확보하기 위해서 또는 농경지를 더 확보하기 위해서 수시로 본인땅을 드나들며, 당신의 땅을 제일 많이 봤던 사람이기 때문이다. 동시에 부동산에도 올려놓고 해당 부지에 푯말을 적어 놓는다. 

 

플래폼을 이용해라

부동산에 그져 부탁하는 시대는 지났다. 여러군대에 매물을 부탁하고 직접 여러 플래폼을 이용해서 올려 놓기를 추천한다. 본인땅을 한곳에만 위탁하는 것은 팔고자 하는 마음이 적은 것이다. 토지의 가치에 대해 본인이 적어놓고 그 한장짜리 소개서를 부동산에 전달하고 여러 플래폼을 이용해서 올려 놓는다. 땅은 반드시 임자가 있다. 그리고 우리는 아쉬울 것이 없다. 시가보다 무조건 싸게 산 토지이기 때문이다. 

 

마무리

토지는 기본적으로 사놓고 때를 기다리는 장기투자 부동산이다. 그렇기 때문에 장기 보유 하더라도 기본적인 세금조건에 대해 면밀히 알고 취득기준의 세금을 적용하고, 추가 공제를 받기위해 그리고 취득할 때 또는 취득하고 들어가 비용에 대해 증빙자료로 남겨 놓아야 한다. 본인이 가지고 있는 토지 가치 상승을 위해 노력하여야한다. 관리되지 않는 토지는 어떤이에게는 쓰래기장이 되버릴 수 있고 , 그 처리는 온전히 땅주인이 가져야한다. 지금은 비사업용 토지로 해당되지만 주말농장으로 토지를 구입해도 사업용 토지로 인정받는 때가 있었다(21년개정). 지금은 무조건 토지는 사업용으로 굴려야 한다. 경매로 농지를 받는경우 근래에는 이전보다 더 까다롭게 심사를 한다고 한다. 즉 도시인이 진짜 귀촌하는게 아닌이상 토지투자로 돈버는 것들은 막겠다는 심보이다. 하지만 어떻하나 망햇다고 생각하는 순간 정말 망한 것이다. 또 그것의 길이 있으니 그거에 맞추어서 대응하면 되는 일이다. 

 

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