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글 개요
임의경매로든 강제경매로든 경매개시까지 왔더라도 끝이 아니다. 경매는 채무의 변제 즉 채권자들의 채권회수에 그 목적이 있다. 그렇기 때문에 경매개시가 되었더라도 채무자의 변제로 인하여 취소가 될 수도 있다. 또한 유찰로 인해 경매를 신청한 채권자의 배당이 이루어지지 않아서 취하될 수도 있다. 각각의 입장에서 경매 즉, 경매 개시 결정으로 경매가 시작 되었더라도 그것은 결코 시작이지 끝이 아니다. 채권자 입장에서는 신청부터 개시까지 그리고 낙찰 후 잔금 납부, 배당까지의 긴 시간을 기다려야 한다. 또한 물권이 없는 채권의 경우 경매를 위해 집행권원의 효력을 갖기 위해 갖가지 소송들도 진행해야 할 것이다. 채무자 입장에서는 빚을 진 금액보다 많은 금액의 부동산이 수회 유찰로 떨어지는 것도 보게 될 것이다. 현재 경매진행 중인 물건에 실거주를 하고 있다면 후에 낙찰자와의 협의도 필요하다. 낙찰자 같은 경우 낙찰 전까지 해당 물건이 취소나 변경으로 인해 입찰이 늦어지거나 낙찰 후 잔금납부가 되었더라도 가등기가 본등기 됨으로 대금반환청구 소송등을 진행될 수도 있다. 이렇듯 각각의 입장에서 경매는 새로운 시작인 것이다. 오늘 알아볼 변경과 취하는 낙찰자 입장에서 난감할 수도 있다. 하지만 이 부분을 이용해서 채무자나 채권자 입장에서 해결할 수도 있다. 아래 본문에서는 변경과 취하에 대해 정의하고 실무에서 활용할 수 있는 방법들을 각각의 입장에서 설명하도록 하겠다. 이외에도 취소, 정지, 연기등에 대해서도 연관 지어 알게 될 것이다.
목 차
1. 변경과 연기
2. 취하와 취소
1. 변경과 연기
법원 경매 사이트에서 매각기일의 결과로 유찰, 낙찰이 일반 적이다. 하지만 어떠한 이유로 하여금 다른 결과가 나온 경우가 있다. 그중 하나가 바로 '변경'이다.
1-1변경
변경은 일반적으로 법원의 직권으로 행사된다. 해당 물건의 하자사항이나 권리의 변동사항이 일어났을 때이다. 경매 기록의 보정 또는 중대한 새로운 사항의 추가가 필요한 경우 이다. 즉 현황조서서, 감정평가서, 매각물건 명세서 등의 서류등의 문제가 발생했을 때 매각기일에 경매를 개시할 수 없을 경우에 변경을 하는 것이다. 이런 변경은 대부분 가치가 높을 가능성이 있는 물건들이 많다. 또한 변경이 있다고 취하가 된다고 생각하면 안 된다. 채권액의 합계에 따라 다르기 때문이다. 하지만 일반적이 사람들은 취하의 이유로 입찰하지 않는다.
1-2연기
변경과 비슷한 '연기' 라는 것이 있다. 둘 다 매각기일에 경매가 개시되지 못한다는 것은 비슷하다. 하지만 연기는 변경과 다르게 이해관계인 즉 채권자의 요청에 의해 보통 신청된다. 이 경우 2회에 한해 연기가 가능하다. 채무자가 연기를 신청할 수도 있다. 이 경우는 보통 채무자가 일부를 변제한다는 명목으로 채권자와 협의를 하고 연기를 하게 되는 것이다. 하지만 실제 채무자는 임의 경매가 아닌 강제 경매인 경우 수회 유찰로 인한 본인의 부동산이 평가 절하되는 것을 막고 싶어 한다. 채권자도 마찬가지이다. 경매를 신청한 채권자가 후순위의 경우 적은 금액을 배당받는 것을 막기 위해서 이다. 무잉여의 경우에는 취하가 가능하지만 선순위의 채권자가 경매를 추가로 신청할 경우 취하가 어렵기 때문이다. 여기에서 제일 피해를 볼 수 있는 것은 낙찰자이다. 변경이든 연기이든 입찰을 위해 보증금을 준비했는데 당일날 해당 사유로 인해 자칫하면 시간과 비용을 낭비할 수 있다. 그렇기 때문에 미리 꼭 당일날 변경과 연기 사항을 확인해야 한다. 또한 미리 대출등을 신청했다면 이 또한 이자 발생등으로 인하여 금전적인 피해 또한 발생될 수 있다. 변경이나 연기 이후에는 정상적으로 경매가 진행 된다. 이 경우에는 문제가 있는 부분을 바로 잡고 법원이 경매를 진행하는 경우이다. 채권자의 2회 연기신청이 종료되고 더 이상 연기를 신청할 수 없는 경우에도 그렇다.
1-3실무
실무에서는 이후 취하나 취소되는 경우도 많다. 최고가 매수인 즉 낙찰자는 말 그대로 해당 물건을 소유할 수 있는 가능성이 높은 사람이지 해당 물건의 소유자는 아니다. 따라서 잔금을 납부하고 소유권 이전을 마쳐야지만 소유자가 될 수 있다. 쉽게 말해 매매계약을 체결했다고 해서 바로 소유자가 아니고 잔금을 내고 등기 내 소유권이전이 되여야지만 소유자가 되는 것이다. 다만 법원 경매에서는 낙찰 이후 잔금 납부를 마친다면 소유자로 보고 이해관계인으로써의 효력도 가진다. 또한 과거에는 매매 계약과 같이 일자를 명시하고 그 일자에만 잔금을 받았다. 하지만 현재는 뒤에 '까지'라고 명시하여 해당 일자 전까지 납부할 수 있도록 법이 바뀌었다. 즉 기일에서 기한으로 바뀐 것이다. 기일에서 기한으로 바뀌고 잔금 납부하면 소유자가 될 수 있다 하더라도 반대로 말하자면 잔금 납부 전까지는 낙찰자는 소유자가 아니기 때문에 경매물건이 취하나 취소가 될 수 있다는 말이다.
2. 취하와 취소
그렇다면 취하와 취소가 되었다면 정말 시간과 돈을 낭비한 것일까? 그럴 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 취하와 취소의 이해, 차이점, 실무에서의 활용법을 알아보도록 하겠다. 잔금 납부전까지 즉 낙찰자가 소유자가 되기 전까지 취하와 취소가 가능하다고 했다. 채권자는 경매취하 신청을 통해 경매를 취하시킬 수 있다.
2-1취하
취하라는 용어는 경매행위를 철회하는 것으로 취하되면 더 이상 경매가 진행되지 않고 종결됨을 의미한다. 하지만 '최고가매수인' 즉 낙찰자의 동의가 필요하다. 그렇기 때문에 동의서의 조건으로 수고비를 받음으로써 어느 정도의 보상이 되고 취하 이후 보증금을 되찾아오면 된다. 하지만 무리한 금액을 요구해서는 안된다. 필수조건은 아니기 때문에 동의가 없더라도 취하가 가능하다. 다만 강제 경매의 경우 그 절차가 복잡하기 때문에 임의 경매보다는 조금 더 받을 수 있을 것이다. 수고비의 기준은 보증금보다 낮은 금액 정도로 한다. 취하는 채무자의 채무변제와 채무변제 유예에 대한 합의로 진행된다. 하지만 채무자가 채권자에게 채무변제에 대한 유예의 경우 지금까지의 기간이 경과되었음에도 갚지 못했기 때문에 채권자는 합의해주지 않는다. 그렇기 때문에 채무 변제로 인한 취하가 대부분이다.
2-2취소
비슷한 용어로 '취소'가 있다. 경매 취소는 경매 취하가 어려울 경우 소유자나 채무자가 단독으로 취소를 신청하여 목적물은 보전하는 것으로 쉽게 말해 결과적인 것인 취하와 다르게 경매개시 결정 자체를 취소하는 것이다. 청구 금액이 부당하거나, 채권자의 경매신청이 위법성, 채무 변제등이 이 사유에 해당한다. 취소의 경우에는 취하와 다르게 낙찰자의 동의는 필요 없다. 취소의 절차는 강제경매의 경우 '청구이의의 소'와 '강제집행정비문'등을 제출하고 임의경매의 경우 임의경매실행채권의 변제와 그 담보권말소에 필요한 서류를 제출한다. 경매의 종류에 따라 절차는 다르지만 취소를 할 때에는 경매신청채권자가 지급한 경매실행비용과 채무액을 변제하여야 한다.
2-3투자방향
취소는 낙찰자의 합의서가 필요 없다면 낙찰자는 시간과 돈만 낭비한 것일까 그렇지 않다. 혹시 무잉여로 인한 후순위 채권자의 경매 취소가 예상된다면 선순위 채권자에게 연락을 해서 추가 경매신청을 하여 취소를 막을 수 있다. 경매의 목적은 채권자의 채권회수에 그 목적이 있다. 반대로 생각해 보면 연기되거나 변경되는 물건들은 수회 유찰로 저평가 됐을 경우로 낙찰로 많은 금액의 채권 회수가 어려운 경우가 대부분이다. 채무자는 생각할 필요가 없다. 대부분의 채권합계액은 부동산의 금액을 훨씬 넘는 경우이다. 그 물건이 취소까지 되었다면 반대로 취소 전에 채권자와 협의를 통해 채권최고액으로 설정되어 있는 채권을 보전 또는 매수함으로써 투자가치를 높일 수도 있는 것이다. 그것이 바로 'None Performing Loan' 이른바 NPL을 활용한 투자 방법이다. 법원 경매는 이렇듯 낙찰받기 전 입찰할 때부터 여러 가지 문제가 있을 수도 있다. 하지만 이런 용어나 권리로 인해 문제유무나 물건의 가치를 판단해서는 안된다. 기본은 언제나 물건 즉 부동산인 것이다.